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业主支付担保与施工留置权的可行性研究

黎广军
(深圳市造价工程师协会会员，广东 深圳 518031)


摘要: 文章分析了各种业主支付担保，认为不动产施工留置权最为合理可行，并阐述了施工留置权制度的主要规则。该制度的最大优越性是仅与业主有间接合同关系的工人、供应商、分包商也有留置权，因而可有效解决工程拖欠款问题。但留置索赔人应登记其留置权而不是占有不动产，如同不动产抵押那样以利物尽其用。如果业主仍不付款或已无偿付能力，留置权人可依法拍卖该不动产以清偿欠款。我国物权法应设立不动产施工留置权。
关键词: 物权法; 不动产留置; 施工留置权; 业主支付担保; 工程拖欠款
中图分类号: D923.2; F407.9 文献标识码: A

Feasibility Research about Owner’s Payment Bond and Construction Lien
LI Guang-jun
(A Associator of Shenzhen Cost Engineer Association, Shenzhen 518031, China)
Abstract: The article analyzed various owner's payment bond and thought the construction lien on real estate is most reasonable and feasible, And expounded the primary rules of the construction lien system. The prime advantage of the system is that the workers and provider and subcontractors having only a indirect contractual relationship with the owner also have the lien, thereby it could solve effectively the construction debt question. But the lien claimant should register his lien but not possess the real estate, as such a mortgage on real estate in order to make the best use of everything. If the owner has not pay up it or has be insolvent, the lienor will be able to auction the real estate by the law to obtain repayment of the debt. Our country reality of law should legislate the construction lien on real estate.
Keywords: reality of law; lien on real estate; construction lien; owner's payment bond; construction debt


工程拖欠款问题是我国建筑市场的一大“痼疾”。长期以来，各级政府采取了许多措施，至今仍然无法彻底解决。显然，仅靠行政手段是不足够的，必须对症下药，立法制订业主支付担保制度。但是，什么样的业主支付担保才能真正发挥实际效用却是众说纷纭。

我国法律设立了抵押、质押、留置、保证、定金五种担保形式。本文以物权理论进行研究并得出结论：不动产施工留置权是最为合理可行的业主支付担保，不但可以有效解决业主拖欠工程款问题，而且还可以同时解决工人欠薪、材料欠款等连环三角债和垫资工程问题。

1 我国《合同法》第286条的法理争论

《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，这是“对物之诉”而不是“对人之诉”。可见我国法律已将建设工程设定为担保物，但未明确是什么担保物权，以至引起了学术界的激烈争论。目前主要有三种观点：一是法定抵押权说，二是优先受偿权说，三是留置权说。

2 各种业主支付担保的可行性分析

2.1 采用第三方保证的可行性

我国《担保法》第28条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”
建设工程是法定担保物，而且其价值普遍远高于工程欠款。按上述规定，保证人对物的担保以内的债权不承担保证责任，这样业主支付保证也就如同一张废纸。因此，以第三方保证作为业主支付担保不可行。

2.2 采用其它财产抵押或质押的可行性

2000年9月29日，最高人民法院法释(2000)44号关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第123条规定:“同一债权上数个担保物权并存时，债权人放弃债务人提供的物的担保的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。”

如果债权人不申请依法拍卖工程，即放弃了物的担保，其他担保人可减轻或免除担保责任，以其他财产抵押或质押作为业主支付担保也就毫无意义；业主还可能会要求承包商对等提供财产抵押或质押作为履约担保，以至造成资产积压，不利社会经济的发展。因此，以其它财产抵押或质押作为业主支付担保不可行。

2.3 采用定金或其它财产留置的可行性

定金无法保障付清合同价款，而留置权的标的应是合同标的所涉财产，因此，以定金或者合同以外的其它财产留置作为业主支付担保显然不可行。

2.4 小结

综上所述，由于建设工程是法定担保物，采用其它业主支付担保时发生了双重担保：一是建设工程物的担保，二是其它财产抵押、质押或第三方保证的业主支付担保。由于法律上业主首先以物的担保还债，以至其它业主支付担保难以发挥效用，因而不可行。另一方面，为了与业主搞好关系以获得更多合同，业主拖欠工程款时，承包商往往宁可拖欠工人、供应商、分包商的款项，也不敢向担保人索赔，而且“垫资工程”和“黑白合同”也使第三方保证等其它业主支付担保相同虚设。因此，可行的业主支付担保应是建设工程物的担保。

3 可行的担保物权应是留置权

财政部


财政部关于加强农村税费改革转移支付资金管理的通知

2003年10月23日 财预[2003]485号

各省、自治区、直辖市财政厅(局)：
根据《国务院办公厅关于进一步加强农村税费改革试点工作的通知》(国办发[2003]85号)精神，为了确保农村税费改革全面试点工作有序推进，提高农村税费改革专项转移支付资金的安全性和有效性，特作如下通知：
今年新增农村税费改革全面试点省份的党政领导重视试点工作，做出了相应部署，目前总体进展较为顺利，取得了阶段性成效。但是，受“非典”疫情等因素影响，有些省份试点工作有所延缓，全面推进改革的一些基础工作不够扎实细致。各地要按照国务院关于进一步加强农村税费改革试点工作的要求，高标准、高质量地推进改革试点工作。条件不具备的地区，可以推迟试点，不强求一律在年内全面推开。没有进行试点的地区，暂不享受上级转移支付资金补助，中央财政已下拨的转移支付资金，在年终结算时要相应扣回。具体办法是：国务院农村税费改革工作小组办公室将于今冬明春对今年新增农村税费改革试点地区的改革实施情况进行专项检查，财政部将根据国务院农村税费改革工作小组办公室的检查结果，扣回拨付给未试点地区的农村税费改革转移支付资金。对没有按照中央农村税费改革政策规定减轻农民负担的地区，中央财政也要酌情扣回拨付的农村税费改革转移支付资金。中央财政扣回的资金，下年继续用于农村税费改革试点工作。
各地要严格执行中央农村税费改革的有关规定，制定农村税费改革转移支付资金管理办法，规范分配行为，加强对农村税费改革转移支付资金使用管理监督检查，确保农村税费改革转移支付资金的专项使用，任何地方和部门都不得截留或以任何形式改变用途。地方各级财政部门要自觉接受有关部门的监督和审查。违反中央农村税费改革政策规定，继续乱收费、加重农民负担，或截留挪用转移支付资金等违规违纪行为，一经查实，中央财政将扣减对该地区的农村税费改革转移支付资金，并建议有关部门按照相关规定追究其主要领导和人员的责任。