宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
江苏省宿迁市人民政府
宿政发〔2004〕5号
市政府关于印发《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》的通知
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二ＯＯ四年一月十六日
宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在市区城市规划建设用地范围内（即东至环城东路，南至环城南路，西至通湖大道，北至运河的围合地区）国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，注重保护文物古迹和城市绿化。
第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
第五条 宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门，对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责全市房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。
第二章 拆迁管理
第七条 任何单位因建设项目需要拆迁房屋的，必须向市房屋拆迁行政主管部门提出申请，领取房屋拆迁调查通知书和房屋拆迁许可证，按规定交纳拆迁管理费。
（一）拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书，应向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：
1．房屋拆迁调查申请书
2．建设项目批准文件
3．建设用地规划许可证（附用地红线图）
4．国有土地使用权批准文件
经市房屋拆迁行政主管部门核准后，方可进行拆迁调查。
（二）拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应提交下列资料：
1．拆迁申请表（附拆迁补偿明细表）
2．市房屋拆迁行政主管部门指定的办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；
3．房屋拆迁委托评估合同；
4．委托拆迁实施合同；
市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请项目进行审查，经审查对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入市房屋拆迁行政主管部门指定的办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第九条 拆迁人可以委托拆迁，也可以自行拆迁。委托拆迁的，应向有拆迁资质的被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁行政主管部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。无拆迁资质单位，必须有3名以上经市房屋拆迁行政主管部门专业培训和考核，取得《房屋拆迁上岗证》的拆迁工作人员，方可自行拆迁。
房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十条 市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人应当及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
拆迁范围所在地街道办事处、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题和做好宣传解释工作。
第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁行政主管部门应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门、单位自接到书面通知之日起，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照、房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过一年。
第十三条 在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应与被拆迁人依照本办法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限和违约责任等内容。房屋拆迁协议汇总表须报市拆迁管理办公室备案，需要时，应经公证机关公证。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安置协议。
被拆迁人重新购买住房，其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的免缴房屋买卖契税，超出部分应缴房屋买卖契税。
第十四条 房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决，被拆迁人是房屋拆迁行政主管部门的，由同级人民政府裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在房屋拆迁行政主管部门裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市政府责成房屋所在地的县、区人民政府及公安、城管、司法等相关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让的，应当经市房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十九条 市房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核；经考核合格的，发给《房屋拆迁上岗证》。
拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。
第二十条 房屋拆除应当具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担，施工人员应经培训并持有上岗证，并编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。需要停水、停电的，由拆迁人在拆迁公告期满后向有关部门申请办理。施工企业负责人对拆除施工安全负责。
第二十一条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报市房屋拆迁行政主管部门验收。
市房屋拆迁行政主管部门、拆迁实施单位应当建立健全档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，按照有关法律、法规的规定办理。
拆迁中、小学校舍或者幼儿园，应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。
拆迁涉及的中、小学生可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学校学生为由收取其他费用。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十三条 拆迁人应依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过拆迁期限仍未拆除的，由拆迁人申请城市管理行政执法部门强行拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑，按房屋有效剩余时间给予适当补偿。
经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋的补偿金额计算：未满5年的增加15%，未满4年的增加16%，未满3年的增加17%，未满2年的增加18%，未满1年的增加19%。
第二十四条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十五条 货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
第二十六条 房屋产权调换是指房屋的等价交换，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十五条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十七条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
第二十八条 拆迁租赁房屋（不包括直管公房、单位自管公房），被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆除房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。
第二十九条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第三十条 住宅房屋的被拆迁人因拆迁而搬迁的，由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时居住过渡的，由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的，则拆迁人不支付临时安置补助费。在公告规定时间内，被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
第三十一条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十二条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。补偿标准按被拆除房屋补偿总额的2%—4%支付。
第三十三条 拆迁产权不明和有产权纠纷房屋，在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前市房屋拆迁行政主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十四条 拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定的期限内拆除，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
第三十五条 被拆迁人仅有一处住宅，其房屋经评估，拆迁补偿总金额不足四万元的，由拆迁人一次性补足四万元。
拆迁残疾人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予生活困难补助。
第三十六条 拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后，被拆迁房屋属于拆迁人所有。被拆迁人如需拆房取料，应扣减拆迁补偿费用。拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理，并服从城管部门统一管理。拆迁结束10日内必须清场完毕。
第三十七条 被拆迁人不得超过本办法规定的范围，提出额外要求或附加条件，拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
第三十八条 市政基础设施工程需要拆迁的房屋一般只作货币补偿，不作产权调换。
市政基础设施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
第四章 拆迁评估
第三十九条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。申请备案的评估机构的法定代表人应是注册房地产估价师。评估机构的分公司不得申请备案，不得出具评估报告。
市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。
在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与市房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
第四十条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度，公共事业设施配套状况等。市、县人民政府每年应当根据二手房市场交易情况公布各个区位的房地产市场价格。
（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证书未标明用途的以产权档案记录的用途为准。
对产权证书和产权档案记录未标明为营业用房的，但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照所在区位的营业用房补偿价的50%、60%、70%评估，其补偿价应不低于同区位的住宅房的补偿价。
（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。如房屋建筑面积小于土地使用面积。超出合法建筑面积的合法土地面积（不含临时用地面积）补偿，每平方米按照所在区位砖混一等房屋市场价格的一定比例计算：一类区25%，二类区20%，三类区10%。
（四）装饰装修：装饰装修按房屋拆迁评估技术细则规定计算；
（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第四十一条 评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定。拆迁人初选评估机构后应在拆迁现场公告3天，征求被拆迁人的意见，被拆迁人未提出书面反对意见的视为认可。拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由市房屋拆迁行政主管部门在符合条件的机构中抽签确定，市房屋拆迁行政主管部门应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。对拒绝评估的，由拆迁人申请被拆迁房屋所在地政府会同公安、司法等有关部门强制评估。
第四十二条 拆迁人应当自评估结束后5日内在拆迁地点公示评估结果，并将评估结果送达被拆迁人。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本办法规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担；重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁行政主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的机构承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由原评估机构承担。
评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的3%。
评估机构应按国家规定标准收取评估费用。评估费用由拆迁人支付。
第四十三条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
评估机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人出具房地产估价报告，房屋拆迁估价报告必须有注册房地产估价师亲笔签字，并经估价机构盖章。
第五章 罚 则
第四十四条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿资金1%以上3%以下的罚款。
拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处补偿资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的。
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的。
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十五条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务，由房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第四十六条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以二千元以上三万元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁行政主管部门处以五千元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十八条 县以上地方人民政府房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他间接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十九条 在城市规划建设用地以外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，由各县人民政府参照本办法制定实施细则，并报市房屋拆迁行政主管部门备案。
第五十条 本办法自2004年1月31日起施行。2004年1月31日（不包括31日）前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原拆迁办法执行。2003年宿迁市人民政府公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理暂行办法》（宿政发〔2003〕16号）和《宿迁市人民政府关于修改〈宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法〉有关条款的通知》（宿政发〔2003〕38号）文同时废止。
附件：宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则
附件：
宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则
第一部分 总 则
一、本实施细则是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》、《房地产估价规范》，结合本地实际制订。
二、房地产估价遵循公开、公平、公正原则。
三、房屋拆迁评估采用的方法为市场比较法，房屋拆迁补偿价格由评估机构根据市人民政府每年公布的房地产市场价格结合影响房地产价格的各种因素评估确定。
房屋的装璜装修不列入房屋评估。
四、凡本细则未作说明的有关内容，可依据相关的法律、法规、规定、规范、标准执行。
第二部分 住宅房评估
住宅房价格评估，以市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为基础，结合被拆迁房屋成新、结构、区位、朝向、通风采光、楼层等因素进行调整，计算出房屋的补偿价格。
一、成新调整
市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新，需进行成新调整。砖混结构的房屋每使用一年折旧1.5%，砖木结构的房屋每使用一年折旧2%，简易结构的房屋每使用一年折旧10%。房地产估价师应以房产证上载明的建筑年代为依据并结合房屋的使用、保养等情况进行评估。
二、结构调整
房地产估价师应根据市人民政府公布的各种结构的房地产市场价格结合被拆迁房屋的墙体、层高、屋面等因素进行评估。
三、区位调整
市人民政府公布的房地产市场价格中的区位是指该类同级区位的平均水平，房地产估价师应依据被拆迁房屋居住环境、交通便利程度、商业服务便利程度、医疗卫生文化教育便利程度、公共设施和物业管理等因素进行调整，调整系数参照下表：
类 别 居住环境 交通便利程度 商业服务便利程度 医疗卫生文化教育便利程度 公共设施和物业管理
系数 ±2% ±2% ±2% ±2% ±2%
四、其它因素调整
（一）朝向：南北走向的房屋一般应进行调减，调减系数在2%以内。
（二）通风采光：评估人员应考察被拆迁房屋的通风采光情况，进行比较调整，幅度为±2%。
（三）楼层：评估人员根据被拆迁房屋所处楼层，参照市场楼层差价进行调整。
第三部分 沿街营业用房评估
沿街营业用房评估，以市人民政府每年公布的各等级、各区位房地产市场价格为基础，根据用途、沿街状况、楼层、位置、结构等因素进行调整。
用途
（一）房产证或规划证上载明为营业用房且实际作为营业用房使用的，按本细则公布的房地产市场价格进行评估。
（二）房产证或规划证上未载明为营业用房但房屋实际作为营业用房使用且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照本细则公布的房地产市场价格50%、60%、70%进行评估，但不得低于同区位的住宅房屋市场价格。
二、沿街状况
由营业用房一层沿街面宽（开间）与深度（进深）比决定：
（一）小于0.6，调节系数0.85；
（二）大于0.6（含0.6），小于0.8，调节系数0.9；
（三）大于0.8（0.8），小于1，调节系数0.95；
（四）大于1（含1），小于1.2，不作调节；
（五）大于1.2（含1.2），小于1.5，调节系数1.05；
（六）大于1.5（含1.5），调节系数1.1；
三、楼层
沿街营业用房的价值应随楼层的增高而降低，应当以底楼补偿单价为基础进行比较调整，二楼补偿单价为底楼的50%，三楼及三楼以上补偿单价为底楼的40%。
四、位置
评估人员根据被拆迁房屋在同价位商业街上所处的位置，商业繁荣程度、人气指数、营业收入等方面进行调整，调整幅度在±4%。
五、结构
房地产估价师对被拆迁营业用房进行评估主要以区位为主，适当考虑结构因素，以砖混结构的房屋为标准进行合理调整。
第四部分 其它非住宅房评估
一、其它非住宅房是指非沿街的营业用房，工厂厂房，办公用房等。
二、非沿街的营业用房，已经形成市场的，按本细则规定的同类地区其它沿街营业用房价格进行评估；未形成市场的，房产证或规划证上载明为营业用房的，按照低一类区位营业用房评估。未载明为营业用房的以及三类区位的非沿街营业用房按住宅房评估方法进行评估，在评估时可以参照纳税情况进行比较调整。每平方米营业用房平均年纳税额达50元以上100元以下的，在住宅房价格基础上上调5%；100元以上200元以下的在住宅房价格基础上上调10%；200元以上300元以下的上调15%；300元以上的上调20%。
三、工厂厂房、办公用房按住宅房评估方法进行评估，参照住宅房市场价格比较标准。
第五部分 附 表
本细则附有下列技术标准，供评估人员参照执行。
表一、市区住宅房屋区位划分一览表
表二、市区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿市场价格比较标准
表三、市区沿街营业用房拆迁补偿市场价格比较标准
表四、搬家费、临时安置补助费等补偿标准
表五、残疾人补助标准
表六、市区房屋拆迁装修、装潢及附属设施补偿标准
海口市人民政府办公厅关于印发海口市打击旅游市场“四黑”综合整治工作方案的通知
海南省海口市人民政府办公厅
海府办[2005]235号
海口市人民政府办公厅关于印发海口市打击旅游市场“四黑”综合整治工作方案的通知
各有关单位：
经市政府同意，现将《海口市打击旅游市场“四黑”综合整治工作方案》印发你们，请认真组织实施。
二○○五年九月十九日
主题词: 旅游 管理 方案 通知
抄送: 市委办，人大办，政协办，海南省电信公司，海南移动通信有限责任公司，中国联通股份有限公司海南分公司。
海口市人民政府办公厅 2005年9月19日印发
(共印320份)
海口市打击旅游市场“四黑”
综合整治工作方案
为了规范企业经营行为，维护旅游市场秩序，集中解决严重扰乱旅游市场秩序的“黑社”、“黑导”、“黑车”、“黑店（点）”（以下简称“四黑”）问题，依照《海南省打击旅游市场“四黑”综合整治工作总体方案》的要求，根据我市实际情况，特制定本工作方案。
一、指导思想和目标
以“三个代表”重要思想为指导，按照“政府主导、分工负责、综合执法、企业自律”的工作方针和建治并举、标本兼治的工作思路，坚持依法治旅的原则，利用4个月时间，集中力量打击“四黑”非法经营、扰乱旅游市场秩序的行为，切实维护游客、旅游经营者和从业人员的合法权益，建立长效的旅游市场监管机制，基本达到旅游环境逐步优化、服务质量普遍提升、管理水平整体提高、市场秩序基本规范、旅游产业健康发展的总体目标，齐心塑造海口旅游形象，努力打造中国旅游名城。
二、组织领导
（一）成立海口市打击旅游市场“四黑”综合整治工作指挥部（下称指挥部）。
总 指 挥：刘庆声（市政府副市长）
成员单位：市委宣传部、市公安局、海口工商局、市旅游局、市交通局、市物价局、市城管局、海口质量技术监督局、市文体局、海口地方税务局。
指挥部下设办公室（设在旅游局）
联系电话：66797859 传真：66726364
办公室主任：龙卫东（市政府副秘书长）
办公室副主任：尹维云（市旅游局局长）、 何运杰 （海口工商局局长）、侯亨浪（市公安局调研员）、李杰（市交通局局长）、黄礼忠（市城管局局长）、邢福昌（市物价局局长）、高平（海口质量技术监督局局长）、符仕俊（市委宣传部副部长）、王忠(海口地方税务局副局长)。
（二）成立海口市打击旅游市场“四黑”专项整治工作领导小组。
1、成立市打击“黑社”专项整治工作领导小组
组 长：何运杰 （海口工商局局长）
副组长：王挺雄（海口工商局副局长）；王兴杰（市旅游局副局长）；王忠 （海口地方税务局副局长）
成 员：海口工商局、市旅游局、海口地方税务局、市公安局负责人。
2、成立市打击“黑导”专项整治工作领导小组
组 长：尹维云（市旅游局局长）
副组长：王兴杰（市旅游局副局长）
成 员：市旅游局、市公安局、海口工商局负责人。
3、成立市打击“黑车”专项整治工作领导小组
组 长：李杰（市交通局局长）
副组长：吴淑楷（市交通局副局长）；王兴杰（市旅游局副局长）
成 员：市交通局、市旅游局、市公安局负责人。
4、成立打击“黑店（点）”专项整治工作领导小组
组 长：何运杰 （海口工商局局长）
副组长：王挺雄（海口工商局副局长）；王兴杰（市旅游局副局长）
成 员：海口工商局、市公安局、市旅游局、海口质量技术监督局、海口地方税务局、市物价局、市文体局负责人。
5、成立打击街头放发优惠卡专项整治工作领导小组
组 长：黄礼忠（市城管局局长）
副组长：冯所福（市城管局副局长）；王挺雄（海口工商局副局长）；侯亨浪（市公安局调研员）
成 员：市城管局、市公安局、海口工商局、海南省电信公司，海南移动通信有限责任公司，中国联通股份有限公司海南分公司负责人。
6、成立规范旅行社财务管理专项整治工作领导小组
组 长：王 忠（海口地方税务局副局长）
副组长：王兴杰（市旅游局副局长）；吴平真（市物价局副局长）
成 员：海口地方税务局、市旅游局、市物价局负责人。
三、整治重点和措施
（一）大力整治“黑社”。
“黑社”指未取得工商营业执照和旅行社业务经营许可证而从事旅行社业务的单位或个人。整治重点包括：
1、假冒旅行社名称非法从事旅行业务。
由工商部门牵头，旅游、公安等部门配合。对假冒旅行社名称非法从事旅行社业务的单位和个人依法予以取缔和打击；其主要负责人，由公安机关依法惩处，构成犯罪的，依法移交司法机关处理。
2、挂靠承包或变相挂靠承包非法取得旅行社经营权或部分经营权。
由旅游部门牵头，工商、税务、公安等部门配合。按照《旅行社管理条例》等法律法规，组织对属地国内旅行社的部门进行全面清理工作。对挂靠承包或变相挂靠承包非法出让旅行社经营权或部分经营权的旅行社依法予以严惩，对非法取得旅行社经营权或部分经营权的单位和个人坚决依法取缔。
（二）大力打击街头非法散发“旅游优惠卡”和旅游传单等形式招徕游客，从事旅游组团活动的违法行为。
由城管理部门牵头，旅游、工商、公安、电信、移动通讯等部门配合，对以街头非法散发“旅游优惠卡”和旅游传单等形式招徕游客，从事旅游组团活动的个人予以罚款，其幕后操纵人员，由公安、工商行政管理部门机关依法惩处；对“旅游优惠卡”和旅游传单上注明的联络电话实行“呼死制”，深挖幕后黑社窝点，并严厉查处印刷优惠卡印刷点；旅行社与黑社勾结作案的，追究该社旅行社及其负责人的法律责任。
（三）大力整治“黑导”。
“黑导”指未取得导游证非法从事导游业务的人员。整治重点包括：
1、冒用导游人员名字从事导游业务。
2、以旅行社经理资格证、领队证等证件充当导游证上岗带团。
3、已取得导游资格证但未取得导游证上岗带团。
由旅游部门牵头，公安部门配合。加强对旅游市场的监管，对清查出来的“黑导”，一律从重处罚；情节严重的，由公安机关依法惩处；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。对违规聘用黑导的旅行社，由旅游部门责令其停业整顿，并从重处罚；情节严重的，实行“一次性死亡”，依法吊销其旅行社业务经营许可证；对制售假导游证的窝点和人员，由公安部门予以坚决打击。
（四）大力整治“黑车”。
“黑车”指无经营许可证而从事营业性旅游客运的车辆。整治重点包括：
1、套牌旅游车。
2、从事旅游客运的报废车。
3、从事旅游运营的行政用车。
4、勾结不法经营者欺诈游客的出租车。
由交通部门牵头，旅游、公安等部门配合。对套牌旅游车依法从重处罚；对查出来的报废车，一律按销毁处理；对擅自利用行政车辆进行旅游客运的依法从重处罚；对利用“黑车”从事旅游客运，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（五）大力整治“黑店（点）”。
“黑店（点）”指以欺诈游客非法牟利的购物点、餐饮点、娱乐点等。整治重点包括：
1、勾结不法分子对游客进行敲诈勒索、用“托儿”诱导游客购物的购物点；出售假冒、伪劣、违禁商品的购物点。
由工商部门牵头，旅游、质量技术监督、公安等部门配合。对违法违规的经营者，吊销营业执照；对和以上购物点勾结欺诈游客的旅行社和导游员，按规定从重处罚。
2、虚报价格、开假发票、强买强卖、以假充真、以次充好以及利用“调包”、缺斤短两等手法欺诈游客的餐饮点、购物商店。
由工商部门牵头，质量技术监督、物价、税务等部门配合，进行大力整治。情节严重的，吊销其营业执照。
3、以提供低俗节目引诱游客消费，利用色情或暴力手段敲诈游客的休闲娱乐点。
由公安部门牵头，文化、旅游部门配合。对以提供低俗节目引诱游客消费，利用色情或暴力手段敲诈游客的休闲娱乐点，由公安、文化部门依法予以严惩；构成犯罪的，依法追究相关人员的刑事责任。
（六）规范旅行社财务管理。
由地方税务局牵头，旅游、物价部门配合。对旅行社多头设立账户、偷税漏税、做假账、乱做账、虚报统计数字、承包挂靠收取管理费、“零负”团费或低于成本价接待游客等违法违规行为进行严厉查处。
四、配套工作措施
（一） 实行旅游行程线路备案和推荐制。
根据省打击旅游市场“四黑”领导小组和行业协会向社会公告推荐的旅游饭店、景区（点）、购物点、餐饮点、民族风情演艺点、休闲娱乐点等，要求海口市各国内旅行社予以选择，合理编排旅游行程，并报旅游部门备案，正确引导游客游览和消费，保证服务质量。
（二） 实行旅游行程表统一管理制度。
要求海口市各国内旅行社统一使用由省旅游局印制的旅游行程表，规范旅游行程和服务标准，真正实现明明白白消费。
（三）实行旅行社旅游合同管理制度。
要求各旅行社在经营活动中必须按省旅游局和工商局共同制定的标准合同范本的要求签订旅游合同。旅游、工商行政管理部门对旅行社合同管理情况依法予以检查，对违规者按照《旅行社管理条例》、《海南省旅游条例》的有关规定予以严处。
（四）实行旅游商品标准化管理制度。
要求海口市各旅游商品销售企业的旅游商品必须标注商品标签，明示商品的主要情况。每一商品配备一个标签，包括商品品名、价格、等级、产地、品质、规格等，商品标签标注的价格不得超过进货合理比例。由工商部门和质量技术监督部门依法对旅游商品销售企业进行监督和检查，对商品欺诈牟取暴利的行为进行打击。
（五）实行设站检查制度。
由市打击旅游市场“四黑”综合整治工作指挥部办公室协调组织，联合公安、交通、旅游部门，抽调相关人员，集中一段时间，在高速公路引桥段设站检查，有效地打击“黑车”、“黑导”、“黑社”。
（六）实行行政问责制和违规公示制度。
建立旅游市场整顿规范行政问责制度，健全旅游市场整顿工作领导包干和领导责任追究制度。市政府将与相关部门签订责任状，明确各自的工作任务，明确问责责任，并在媒体上公布，接受社会监督。并对违规违纪被处罚的旅游企业和从业人员在新闻媒体上予以公示，并记入其诚信档案。
（七）实行举报有奖制度。
设立市打击旅游市场“四黑”综合整治工作举报热线电话（即66250780），并向社会公示。对群众举报并查证属实的，给予举报人相应的物质和精神奖励。
（八）实行重点旅游景区点设站检查制度。
在海口的重点旅游景区点设立打击“四黑”综合检查站（点），由市打击旅游市场“四黑”综合整治工作综合执法机构组织有关部门在综合检查站（点）实行集中执法检查。
（九）建立舆论监督制度。
要求市属各新闻媒体要开设打击“四黑”专项整治宣传专栏，宣传政策法规，报道市场整顿成果，表彰先进，曝光违规企业和个人，营造舆论氛围，实施舆论监督。
五、时间安排
此次旅游市场综合整治工作共分4个阶段。
第一阶段：准备启动阶段（9月20日—30日）
按照《总体方案》要求，结合我市实际，制定方案，明确牵头单位，制定工作措施，并上报省打击旅游市场“四黑”综合整治指挥部办公室。召开全市打击旅游市场“四黑”综合整治工作动员大会，广泛宣传动员，全面部署整治工作。
第二阶段：全面整治阶段（9月30日—11月11日）
各牵头单位要根据各自的职权职责，切实负起责任，建立健全配套工作机制，全面开展打击旅游市场“四黑”综合整治工作。对查处的违法违规旅游企业和从业人员依法进行处理，做到查处一起，公布一起。
第三阶段：建章立制阶段（11月12日—12月31日）
各有关部门根据市场特点和综合整治的成果，总结旅游市场的成功经验，制定完善各项市场管理制度，建立旅游市场长效监管机制。
第四阶段：总结阶段（2006年1月1日—10日）
综合整治工作结束后，各有关部门要向市打击旅游市场“四黑”综合整治工作指挥部办公室报送总结材料。对工作得力，成绩显著的部门和个人予以表彰；对工作局面打不开或成效不明显的提出监督整改意见；对不能完成任务的责任单位实行行政问责制。
六、工作要求
（一）高度重视。各有关部门要本着对我市旅游产业高度负责的精神，对此次综合整治工作予以高度重视，根据本工作方案，制定细化方案，切实加强领导，精心组织，密切协作，使整个整治工作取得良好成效。
（二）坚持“两手抓”。既要坚持重点出击，重典治乱，切实抓好旅游市场的整治工作，又要坚持把发展旅游作为工作的第一要务，尤其要抓好旅游产业布局和旅游产品结构的调整、旅游法规规章的建立健全、旅游规划的完善、旅游促销的创新等，夯实旅游产业发展的基础。
（三）坚持整顿和规范结合、打击与扶持并举。既要重拳打击违法现象，又要大力树立正面形象，既要强化监督管理，又要弘扬文明行风。今年还要继续在旅游行业深入开展“旅游优质服务年”活动和“做爱国、诚信、守法、明礼的新型旅游从业者，为建设和谐海南作贡献”的活动，通过争优创优，树立典型，达到提高服务质量、倡导文明行风、提升从业者素质的目的，使整个旅游市场步入良性发展轨道。
（四）建立长效监管机制。各相关部门要结合此次综合整治工作，建立常设协调机构，加强部门间的沟通协调；认真总结经验，深挖“四黑”根源，积极探索并建立旅游市场长效监管机制。
