关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(附：《房地产抵押估价指导意见》)
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
建住房[2006]8号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：
为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：
一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。
房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。
二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。
房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。
三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。
四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。
商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。
五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。
七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。
处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。
九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。
十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。
十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。
附：《房地产抵押估价指导意见》
中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日
房地产抵押估价指导意见
第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
第十一条 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
第十二条 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。
法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。
第十四条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
第十五条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
第十六条 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：
（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；
（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十七条 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
第十八条 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
第十九条 房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。
第二十条 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。
第二十一条 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。
第二十二条 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
（三）合理使用评估价值；
（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
第二十三条 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
第二十四条 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
第二十五条 在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
第二十七条 房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
第二十八条 在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。
第二十九条 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第三十条 本意见自2006年3月1日起施行。
煤炭经济合同审计实施办法
煤炭部
煤炭经济合同审计实施办法
第一条 为规范煤炭企事业单位经济合同审计监督工作，保证审计工作质量，根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》和煤炭工业部《煤炭行业内部审计工作暂行规定》第十八条，制定本办法。
第二条 本办法所称经济合同，是指煤炭企事业单位与其他法人、经济组织为实现一定经济目的，明确相互权利义务关系而订立的合同。
第三条 本办法所称经济合同审计，是指煤炭内部审计机构对煤炭企事业单位对外签订的购销合同、建筑安装工程承包合同、加工承揽合同、财产及设备租赁合同、对外投资合同、涉外经济合同和其他经济合同的规范性、合法性、效益性及其履行过程进行的审计监督工作。
第四条 经济合同审计的目的是，保障签订经济合同真实、规范、合法；维护煤炭企事业单位合法权益，促进其加强管理，堵塞漏洞，提高经济效益。
第五条 对经济合同合法性进行审计监督的内容包括：
（一）经济合同条款的完整性。
1、合同标的是否明确，有无国家限制流通或禁止交易的物品。
2、合同标的数量、计量标准和计量方法是否准确，质量标准是否明确具体。
3、合同价款或者酬金是否具体、准确。
4、合同履行的期限、地点和方式是否可行、明确。
5、违约责任是否符合法律、法规的规定。
6、根据法律规定和经济合同性质要求必须具备的条款是否在合同中明示。所列条款是否合理、有效。
（二）经济合同的文字表述是否准确、严密；双方的权利和义务是否明确、具体；是否依法履行审批、鉴证、公证等手续。
第六条 对经济合同履行及其效益进行审计监督的内容包括：
（一）合同履行的可行性。当事人的资信能力是否真实，有无履约能力；需要担保的合同，是否确定切实可行的担保形式，担保人是否具有合法资格；债权、债务情况；合同履行的效益程度。
（二）合同履行的完整性。审查合同是否履行或完全履行；对不履行或没有完全履行的合同，审查违约责任是否按约定方式承担。
第七条 对购销合同进行审计监督的内容包括：
（一）产品名称是否正确，是否注明商标或标号、生产单位、规格、型号和等级等。
（二）产品数量和计量方法是否明确。
（三）产品质量和包装质量要求是否明确。
1、对已经有国家强制性标准或者行业强制性标准的产品，是否违反规定以低于国家强制性标准或者行业强制性标准签订合同。
2、对没有国家强制性标准，也没有行业强制性标准的产品，合同中产品质量要求和包装质量要求是否由双方协商签订。对其中的检验标准、检验方法、检验比例以及对质量异议提出条件和时间是否做出明确、具体的规定。
（四）除国家规定必须执行国家定价的以外，产品价格，是否由当事人协商决定。产品单位价格、合同总金额和计价的币种是否明确。
（五）产品交货单位、交货期限、交货方式、交货地点、接货单位或提货单位，在合同中是否注明。
第八条 对建设工程承包合同（包括勘察、设计、建筑、安装合同）进行审计监督的内容包括：
（一）国家的重大建设工程项目承包合同，是否根据国家规定的程序和国家批准的投资计划、计划任务书等文件签订。
（二）勘察、设计合同中，是否明确规定工程范围、建设工期、中间交工工程开竣工时间、工程质量、安全、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、交工验收、双方相互协作等条款。
（三）是否注明建设工程的竣工验收应以施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据。
第九条 对加工承揽合同进行审计监督的内容包括：
（一）合同是否根据定作方提出的品名、项目、质量要求和承揽方的加工、定作、修缮能力签订。
（二）承揽方是否未经定作方同意，擅自把接受的任务转让给第三方。
（三）合同中对定作方提供的原材料数量及检验标准、检验方法是否做出明确规定。
（四）合同中对使用的技术资料涉及技术诀窍的，是否约定保密措施。
第十条 对供用电合同进行审计监督的内容包括：
（一）是否明确规定电力、电量、用电时间和违约责任等内容。
（二）供电价格及电费计算依据是否明确。
（三）供电合同期限和用电方的担保措施是否明确。
第十一条 对财产租赁合同进行审计监督的内容包括：租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限，租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款和内容。
第十二条 对签订的借款合同进行审计监督的内容包括：
（一）签订的借款合同是否符合国家有关规定。
（二）合同中是否明确规定贷款的数额、用途、期限、利率、结算办法、违约责任等内容。
（三）应当提供担保的合同是否经过担保，担保形式是否合法。
第十三条 对对外投资合同进行审计监督的内容包括：
（一）对外投资合同的签订是否有经过科学论证和批准的书面的可行性研究报告。
（二）对外投资是否符合国家产业政策和法律、法规的规定。
（三）投资权益、投资收益分配是否具体明确，公平合理。
（四）对外投资联营形式和应履行的义务是否合理、明确。
（五）争议的解决方式是否明确可行。
第十四条 对涉外经济合同进行审计监督的内容包括：
（一）涉外经济合同是否有与中国法律、法规相抵触的条款，所适用的国际惯例和公约我国是否已经加入。
（二）合同标的是否符合国家的产业政策和投资导向。
（三）合同中涉及的注入资金、回报率及风险承担是否符合平等、合理的原则。
（四）融资成本的运用是否符合国际惯例。
（五）外方报价是否合理。
（六）采用的保险条款范围是否适当、可靠。
（七）选择的仲裁地点和方式是否符合国际惯例。
（八）外方资信能力是否得到真实可靠的审查。
第十五条 煤炭内部审计机构对经济合同进行的审计为常规审计，一般采取送达审计方式（重大的经济合同审计也可采取就地审计方式），不下达审计通知书，审计工作结束后，提出审计意见。
第十六条 煤炭内部审计机构对经济合同进行的审计应当根据需要和可能在签约前、履行中和履约后进行。
第十七条 煤炭内部审计机构对下列经济合同应当在签约前进行审计：
（一）数额较大的采购合同。
（二）建筑安装工程合同。
（三）对外投资合同。
（四）涉外经济合同。
（五）其他重大的经济合同。
第十八条 煤炭内部审计机构进行经济合同审计时可以要求经济合同经办部门和单位提供以下资料：
（一）对数额较大的购销合同进行审计时，应提供市场调研报告和两个以上供货单位的报价单。
（二）对建筑安装合同进行审计时，应提供施工（或监理）方资质证书、批准开工文件和开工许可证。
（三）对对外投资合同进行审计时，应提供经过科学论证和批准的可行性研究报告、通过专门咨询机构咨询的材料；以货币资金以外的其他资产投资的，应提供资产评估资料。
（四）对涉外经济合同进行审计时，应提供有关部门批准的文件、报价、保险、仲裁和采用的国际惯例及有关国家的法律、法规等有关资料。
第十九条 煤炭内部审计机构应当参加重大经济合同签约前谈判和重要的建筑安装工程的招标、评标工作。
第二十条 煤炭内部审计机构对重大经济合同进行的审计，应于合同文本送达审计后15日内提出书面审计意见。
第二十一条 煤炭内部审计机构应当对有效期一年以上的经济合同的履行情况进行全过程监督。
第二十二条 对未经事前审计的合同，煤炭内部审计机构认为必要时可在履行中、履约后进行审计。
第二十三条 煤炭内部审计机构进行经济合同审计，应当编制审计工作底稿，建立审计档案；对重大问题应当出具审计报告。
第二十四条 煤炭内部审计机构按照审计程序，对经济合同进行审计监督。对查出被审计单位及个人利用经济合同进行违法活动的，应当依照有关法律、法规和规章的规定以及授权，提出处理、处罚的意见和建议。对查出的重大问题，应当及时向单位主管领导或上一级内部审计机构报告。
第二十五条 经济合同未经煤炭内部审计机构审计的，不得结算；对未经审计的合同在执行中造成损失的，煤炭内部审计机构应当按照损失的大小，根据有关规定对有关单位和个人提出处理、处罚的意见、建议，或根据本单位授权进行处理、处罚。
第二十六条 审计工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、泄漏国家秘密和企业商业秘密，给企业造成经济损失的，所在单位可以根据情节，依据有关规定给予处分；审计人员挽回较大经济损失或对审签经济合同做出重大贡献的应给予奖励。
第二十七条 国家有关法律、行政法规和煤炭工业部部门规章对经济合同审查、管理另有规定的，从其规定。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
