陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
陕西省物价局
陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
陕西省物价局
第一条 为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。
物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
第四条 物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。
第五条 实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件；
（二）业主委员会或业主代表对收费标准的意见；
（三）收费标准的计算依据；
（四）年度物业管理服务费用的收支预（决）算。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
第七条 物业管理服务收费的费用构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；
（三）公共设施、设备的运行费用；
（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；
（五）物业管理单位的办公费用；
（六）固定资产折旧、修理费用；
（七）其他费用；
（八）法定税费；
（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5％掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
第八条 物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：
（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；
（二）负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。
（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；
（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；
（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；
（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；
（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。
第九条 物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
第十条 实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30％的综合管理服务费。
第十一条 物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
第十二条 由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
第十三条 房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的
，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
第十四条 物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
第十五条 凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；
（二）在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的；
（五）其它违反价格管理法规的行为。
第十六条 写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。
第十七条 本办法由陕西省物价局负责解释。
第十八条 本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。
1998年6月4日
巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市农村五保供养工作实施细则》的通知
四川省巴中市人民政府办公室
巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市农村五保供养工作实施细则》的通知
巴府办发〔2011〕75号
各县（区）人民政府，市级有关部门，市经济开发区管委会：
《巴中市农村五保供养工作实施细则》已经市政府二届六十七次常务会议通过，现印发你们，请认真遵照执行。
二○一一年九月三十日
巴中市农村五保供养工作实施细则
第一章 总则
第一条 为做好农村五保供养工作，依法保障农村五保对象的基本生活权益，根据国务院《农村五保供养工作条例》和《四川省<农村五保供养工作条例>实施办法》，结合巴中市实际，制定本细则。
第二条 农村五保供养，是指依照本细则规定，在吃、穿、住、医、葬等方面给予农村居民的生活照顾和物质帮助。
第三条 市、县（区）人民政府应当将农村五保供养事业纳入当地国民经济和社会发展规划，为农村五保供养工作提供必要的保障。
第四条 市人民政府民政部门主管全市农村五保供养工作，县（区）人民政府民政部门主管本行政区域内的农村五保供养工作，其他有关部门应当按照各自职责做好农村五保供养工作。
乡、镇人民政府（街道办事处）负责管理本行政区域内的农村五保供养工作。村（居）民委员会协助乡、镇人民政府（街道办事处）开展农村五保供养工作。
第五条 政府鼓励社会组织或个人为农村五保供养对象和农村五保供养工作提供捐助和服务。
政府对在农村五保供养工作中做出显著成绩的单位或个人给予表彰。
第二章 供养对象
第六条 具有巴中市户籍的老年、残疾或未满16周岁的农村居民，无劳动能力，无生活来源，无法定赡养、抚养、扶养义务人或者其法定赡养、抚养、扶养义务人无赡养、抚养、扶养能力的，享受农村五保供养待遇。
第七条 确定农村五保供养对象按以下程序办理：
（一）由农村居民本人向村（居）民委员会提出申请，因年幼或者智力残疾无法表达意愿的，由法定监护人、指定监护人、村民小组或者其他农村居民代为提出申请。
（二）经村（居）民委员会组织评议，对符合本细则规定条件，在本村（居）范围内公示后无重大异议的，由村（居）民委员会将评议意见和相关材料报送乡、镇人民政府（街道办事处）审核。
（三）乡、镇人民政府（街道办事处）应当自收到评议意见之日起20日内，对申请人的家庭和经济状况进行调查核实，提出审核意见。对符合本细则规定条件的，将审核意见和相关材料报送县级人民政府民政部门审批；对不符合条件的，及时退回相关材料，并书面说明理由。
（四）县（区）人民政府民政部门应当自收到审核意见和相关材料之日起20日内，对上报材料进行复核，作出审批决定。对符合本细则规定条件的，批准其享受农村五保供养待遇，发给《农村五保供养证书》，建立档案；对不符合条件的，及时退回相关材料，并书面说明理由。
第八条 申请人对评议、审核、审批有异议的，可以向村（居）民委员会或乡、镇人民政府（街道办事处）、县级人民政府民政部门申请复核。
第九条 农村五保供养对象不再符合本实施细则第六条规定条件的，应当及时向村（居）民委员会或者农村五保供养服务机构报告，村（居）民委员会或者农村五保供养服务机构应当向乡、镇人民政府（街道办事处）报告，由乡、镇人民政府（街道办事处）审核并报县级人民政府民政部门批准后，核销其《农村五保供养证书》，停止其五保供养待遇。
农村五保供养对象死亡的或年满16周岁（正在接受义务教育的除外），村（居）民委员会或者农村五保供养服务机构应当向乡、镇人民政府（街道办事处）报告，由乡、镇人民政府（街道办事处）审核并报县级人民政府民政部门批准后，核销其《农村五保供养证书》。
第十条 农村五保供养对象未满16周岁或者已满16周岁仍在接受义务教育的，应当保障他们依法接受义务教育所需费用。
第三章 供养内容和形式
第十一条 农村五保供养包括下列供养内容：
（一）供给粮油、副食品和生活用燃料；
（二）供给服装、被褥等生活用品和零用钱；
（三）提供符合基本居住条件的住房；
（四）提供基本医疗保障，对生活不能自理的给予照料；
（五）办理丧葬事宜。
第十二条 农村五保供养标准不得低于当地农村居民的平均生活水平，并根据经济发展和当地农村居民平均生活水平的提高适时调整。
农村五保供养具体标准由县（区）人民政府民政、财政、统计和价格主管部门根据当地农村居民人均消费支出以及有关因素拟定，报本级人民政府批准并报省、市人民政府备案后公布执行。各地制定的五保供养具体标准，不得低于省、市人民政府制定的农村五保供养标准。
第十三条 农村五保供养采取集中供养和分散供养相结合的形式，鼓励实行集中供养。患有精神病和法定传染病的农村五保供养对象不应在农村五保供养服务机构集中供养。
第十四条 实行集中供养的，由农村五保供养服务机构和农村五保供养对象签订供养服务协议；实行分散供养的，由村（居）民委员会和农村五保供养对象签订供养服务协议。
第十五条 农村五保供养对象的基本医疗，通过新型农村合作医疗和农村医疗救助制度予以保障。
农村五保供养对象死亡后，县（区）人民政府民政部门应当按农村五保供养对象一年的供养标准，一次性从当年的五保供养经费中支付丧葬补助费。集中供养的，由五保供养服务机构办理丧葬事宜;分散供养的，由村（居）民委员会办理丧葬事宜。
第十六条 县（区）人民政府要将农村五保供养资金，纳入财政预算。
非定向的社会捐赠款物可以用于补助和改善农村五保供养对象的生活。福利彩票公益金应当划出一定比例用于农村五保供养服务机构建设和散居农村五保供养对象的住房建设。
有经营收入的农村集体经济组织，应从经营收入中安排资金，用于补助和改善农村五保供养对象的生活。
第十七条 农村五保供养资金由县级人民政府财政部门根据同级人民政府民政部门核定的供养对象和补助标准按月足额拨付。集中供养的，财政部门将资金直接拨付给农村五保供养服务机构；分散供养的，通过金融机构、信用社将资金直接拨付给农村五保供养对象。
第十八条 农村五保供养对象承包土地的权益应当受到保护。实行分散供养的，农村五保供养对象可以将承包土地交由他人代耕，收益归该农村五保供养对象所有；实行集中供养的，农村五保供养对象可以与农村五保供养服务机构签定协议，对其承包土地的经营、使用、管理作出规定。
第十九条 任何组织或个人不得侵犯农村五保供养对象对其合法私有财产的所有权。
五保供养对象可以委托农村五保供养服务机构、村（居）民委员会或其他农村居民代为保管其财产，也可以通过签定遗赠扶养协议等方式对其财产作出处理。
第二十条 农村五保供养对象死亡后留有遗产，有遗赠扶养协议的，按照协议办理；无遗赠扶养协议、遗嘱或遗赠的，依法处理。
第四章 五保供养服务机构
第二十一条 政府举办的农村五保供养服务机构为财政全额拨款的全民所有制事业单位，经县级机构编制管理部门批准设立，依照集中供养人数的一定比例核定编制，并按照事业单位登记管理的规定办理登记。
企事业单位、团体和其他社会力量以及公民个人举办从事非营利服务的农村五保供养服务机构，符合民办非企业单位登记条件的，按照有关规定办理登记。
第二十二条 各级人民政府应当把政府举办的农村五保供养服务机构建设纳入当地经济社会发展规划和社会主义新农村建设规划，从资金、项目、政策等方面给予扶助。
第二十三条 农村五保供养服务机构根据供养人数配备一定比例的工作人员，并经过必要的培训。政府举办的农村敬老院供养人员与工作人员的比例原则上按6:1配备，实行控制数管理，由同级财政按限额核拨经费。其中医疗、护理人员不得低于工作人员总数的50%，原则上通过招考或招聘择优选用，并严格实行劳动合同制管理。
第二十四条 政府举办的农村五保供养服务机构所需的建设资金、设备购置费和运行经费以及按规定应该缴纳的社会保险等费用纳入同级财政预算。
企事业单位、团体和社会力量以及公民个人举办的农村五保供养机构所聘用的工作人员由举办方按法律规定办理养老、医疗、失业、生育、工伤等社会保险。
第二十五条 农村五保供养服务机构实行民主管理、文明办院,实行院务管理委员会监督下的院长负责制。院务管理委员会和敬老院院长通过选举产生，由主要负责人、工作人员和农村五保供养对象代表组成院务管理委员会，建立健全民主决策和服务管理的各项制度。
第二十六条 农村五保供养服务机构应当组织农村五保供养对象开展有益于身心健康的文化娱乐活动，县区、乡镇人民政府（街道办事处）及有关部门应当予以鼓励和扶持。
第二十七条 农村五保供养服务机构应具备必要的生产经营条件，开展以改善农村五保供养对象生活为目的的生产经营活动,生产经营用地人均不低于0.1亩耕地。开展生产经营活动的税费，按照有关规定予以减免。
农村五保供养服务机构财产和生产经营收益归五保供养服务机构所有，任何组织或个人不得侵占、挪用。
农村五保供养服务机构生产经营收入主要用于再生产、建设及维修的投入，供养对象生活、医疗的支出，工作经费、人员经费的补充。
第二十八条 农村五保供养服务机构在保证农村五保供养对象服务的条件下，可以利用剩余资源向社会提供自费寄养服务。
第二十九条 农村五保供养服务机构要建立农村五保供养对象个人档案和数据库，实行动态管理。建立健全值班、治安、消防、卫生、安全、财务等管理服务制度，接受当地人民政府及有关部门的指导和监督管理。
第三十条 农村五保供养服务机构应当维护供养对象的合法权益，不得歧视、侮辱、虐待或者遗弃供养对象。
对侵害供养对象人身和财产权利的行为，任何组织和个人均有权制止、举报。
第五章 监督管理和法律责任
第三十一条 任何组织或个人不得贪污、挪用、截留或者私分农村五保供养资金。
财政部门应当对农村五保供养资金使用情况进行监督管理。
审计部门应当依法对农村五保供养资金使用情况进行审计。
第三十二条 县（区）人民政府民政部门和乡、镇人民政府（街道办事处）应当将农村五保供养待遇的申请条件、程序、民主评议情况以及农村五保供养的标准和资金使用情况向社会公开，接受社会监督。
第三十三条 对违反本细则规定的行为，依照《农村五保供养工作条例》的规定处理。
第三十四条 享受农村五保供养待遇的农村居民，有下列行为之一的，由乡、镇人民政府给予批评教育，追回其领取的农村五保供养资金和物资：
（一）以虚报、隐瞒、伪造等手段，骗取享受农村五保供养待遇的；
（二）在享受农村五保供养待遇期间家庭状况发生变化，不再符合本办法规定条件，不告知管理机关，继续享受农村五保供养待遇的。
第三十五条 为申请人出具虚假证明，骗取农村五保供养资金的单位或个人，按照有关法律、法规和规定处理。
第三十六条 本实施细则自2011年10月1日起施行。
