隐瞒实情进行房屋登记的司法处理
——黑龙江牡丹江中院判决王学士诉牡丹江房产局房屋行政登记案
裁判要旨
申请人在向房屋登记机关申请房屋所有权转移登记时故意隐瞒房屋真实情况，即使被诉房屋登记机关的房屋登记具体行政行为不违反法律规定，人民法院也要对被诉房屋登记行为进行全面审查，在查明诉争房屋真实情况的基础上作出客观、公正的判决。
案情
1997年刘家起因欠王学士货款，被王学士起诉到牡丹江市郊区人民法院，牡丹江市郊区人民法院作出（1997）爱民初字第486号民事判决书。因刘家起没有履行判决书中的义务，经王学士申请执行后，牡丹江市爱民区人民法院对刘家起购买的但没有办理过户的两处房屋进行执行，其中一户房屋所有权证上的所有权人是孙海，另一户则为诉争房屋（房屋登记的所有权人为孙明宝）。1998年8月5日，爱民区法院委托牡丹江市郊区房地产管理局，对两户房屋估价，经评估，得出两处房屋及批准用地价值19392元，并于2006年10月31日作出（1998）爱执字第56—2号执行裁定书，裁定将孙海所有坐落在牡丹江市沿江乡卡路黄花养路段北侧的证号003029号，建筑面积64平方米的房屋变更为王学士所有。该裁定书生效后，王学士搬入诉争房屋居住。2010年10月，王学士在诉争房屋上开始建房，刘家起的儿子刘长军领人拆王学士的在建新房，王学士向派出所报警，此时诉争房屋已不存在。2011年6月23日，孙明宝持1987年11月30日牡丹江市郊区人民政府颁发的第0003028号房屋所有权证，向牡丹江市房产管理局申请换发房屋所有权证，该房产局于2011年6月24日为孙明宝换发牡房权证温春镇字第730179号房屋所有权证。2011年6月27日，第三人孙明宝与邓成双持双方签订的房屋买卖契约书等相关材料，向牡丹江市房产管理局申请房屋所有权转移登记，该房产局于2011年6月29日为第三人邓成双颁发了牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证。2011年7月，邓成双以王学士为被告，向牡丹江市西安区人民法院提起民事诉讼，要求王学士迁出诉争房屋。王学士在参与该案诉讼中得知邓成双取得诉争房屋的所有权证书后，即向西安区法院提起行政诉讼，要求撤销被告为邓成双颁发的牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费用。
裁判
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，被告牡丹江市房产管理局是牡丹江市辖区内负责房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋登记的法定职权。第三人孙明宝和邓成双依据《房屋登记办法》第八十六条规定，向被告提交了申请房屋所有权转移登记所需的全部材料，被告依照法定程序对上述材料进行审查后予以登记并颁证，尽到了形式上的审慎注意义务。第三人孙明宝故意隐瞒诉争房屋已卖给案外人刘家起并已被法院执行的事实，属于申报不实，导致诉争房屋权属发生争议。被告办理房屋所有权转移登记时虽然尽到了形式上的审慎注意义务，但只能证明自身无过错，并不等于其登记行为必然合法。由于诉争房屋在第三人申请房屋所有权转移登记前已经灭失，因此物权登记的基础已不存在，被告的登记行为不具有合法性，依法应当予以撤销。
西安区法院判决：撤销被告牡丹江市房产管理局于2011年6月29日为第三人邓成双颁发的牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证。
一审宣判后，第三人邓成双不服，向牡丹江市中级人民法院提起上诉。
牡丹江中院经审理认为，被上诉人牡丹江市房产管理局在为上诉人邓成双与孙明宝办理房屋转移登记时，该房屋早已倒塌不存在，且该房屋已经司法程序执行给被上诉人王学士，原审第三人孙明宝故意隐瞒诉争房屋真相与上诉人邓成双办理房屋转移登记应予撤销。原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人邓成双的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。
牡丹江中院判决：驳回上诉，维持原判。
评析
本案的争议焦点是：被诉登记行为不违反法律规定，法院能否依据查明的房屋真实情况，判决撤销被诉房屋登记行为？
对此案有两种不同的处理意见：一种意见认为，被告作出房屋所有权转移登记具体行政行为时，依照物权法、《房屋登记办法》的相关规定对申请材料进行了审查，尽到了审慎的注意义务，其登记行为不违反法律法规的规定，法院应当驳回原告的诉讼请求。另一种意见认为，被告办理房屋所有权转移登记时，虽然尽到了审慎的注意义务，但并不等于其登记行为合法，由于诉争房屋已通过司法程序执行给原告，且房屋在办理转移登记前已灭失，物权登记的基础已不存在，法院应当撤销被诉房屋登记行为。
本院采纳了第二种意见，理由是：本案被告虽然是按物权法、《房屋登记办法》的相关程序办理的房屋登记，但是登记程序合法并不必然表示登记结果正确。《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”依据此规定，办理房屋转移登记无须实地查看，然而，房屋登记机构在办理业务时如果审查更慎重一些，就有可能避免发生此次错误登记，从而避免引发此次诉讼。本案诉争房屋是一幢1986年建筑的砖木结构平房，1987年11月30日孙明宝取得该房的房屋所有权证书。2011年6月23日孙明宝持1987年颁发的0003028号房屋所有权证书申请换发新证，房屋登记机构为其换发新证后，第三人孙明宝与邓成双又于同年6月27日申请房屋权属转移登记。本案诉争房屋是一建成已有２５年的老旧平房，在取得房产证后一直没有办理任何变更登记，时隔２５年后突然既换证又办理房屋转移登记，登记机构应当引起足够的重视，查明房屋是否存在？房屋是否进行了翻新、扩建或改建？房屋现在由谁实际居住？登记机构如果在办理房屋转移登记时更慎重些，对房屋的真实状况进行必要的调查、核实或者进行实地查看，就有可能避免因此次登记结果错误引发的行政诉讼。
总之，由于本案被告的登记行为侵犯了在先的司法执行程序确定的物权归属，且诉争房屋在办理转移登记前已灭失，物权登记的基础已不存在，故应撤销被诉房屋登记行为。
本案案号：（2011）牡西行初字第8号；（2012）牡行终字第25号
案例编写人：黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 王海燕
关于印发《药品安全信用分类管理暂行规定》的通知
国家食品药品监督管理局
关于印发《药品安全信用分类管理暂行规定》的通知
国食药监市[2004]454号
各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）：
根据党中央、国务院关于加快社会信用体系建设的要求，按照“以监督为中心，监、帮、促相结合”的工作方针，国家食品药品监督管理局制订了《药品安全信用分类管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），现印发给你们，并将有关事项通知如下：
一、充分运用监管手段，发挥各级食品药品监督管理部门在药品市场信用体系建设中的推动、规范、监督、服务作用，引导并推动药品市场信用体系建设健康发展，是各级食品药品监督管理部门的一项重要工作，请各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）根据《暂行规定》的精神，结合本地区实际情况，制订相应的具体实施方案并抓紧实施。
二、为了推动《暂行规定》的贯彻落实，现确定黑龙江省、江苏省、四川省、重庆市、内蒙古自治区、宁夏回族自治区食品药品监督管理局为药品安全信用分类管理重点联系单位。请这6家单位将这项工作列入重要工作日程，切实推进这项工作深入发展，并将工作进展中取得的经验和存在的问题及时报我局药品市场监督司。其它省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）对此项工作也要认真落实，并随时就工作进展情况及时与我局沟通。随着工作的发展，我局将把工作开展得好的省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）增列为我局重点联系单位，以利全面推动该项工作深入发展。
联 系 人：邢勇 王磊
联系电话：68313344—0928，0938
国家食品药品监督管理局
二○○四年九月十三日
药品安全信用分类管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为充分发挥药品、医疗器械监督管理职能，强化药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位的信用意识，促进形成统一开放、公平竞争、规范有序的市场环境，依据药品、医疗器械监督管理法律法规，制定本规定。
第二条 药品安全信用分类管理单位包括药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位。
第三条 国家食品药品监督管理局对各级食品药品监督管理部门开展信用分类管理工作进行指导和监督。
县级以上食品药品监督管理部门依据法定职责和工作权限，负责本辖区内的药品安全信用分类管理工作。
第四条 药品安全信用分类管理工作包括：建立药品、医疗器械生产经营企业和研制单位的信用信息档案，根据信用等级标准划分信用等级，并按照信用等级给予相应的奖惩。
第五条 各省（区、市）食品药品监督管理部门可以根据本辖区的实际情况，制定相应的具体实施方案，可根据辖区内的行业协会组织建设情况，发挥其在药品安全信用分类管理工作中的作用。
第二章 信用信息档案的建立和交流
第六条 药品安全信用信息档案的主要内容包括：
（一）药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位登记注册信息：单位名称、注册地址、生产（经营）地址、法定代表人（负责人）及其身份证号码、企业类型、生产经营范围、生产经营方式、生产的具体品种、注册资金、生产经营期限以及生产、经营许可证或相关证照编号等。
（二）对药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位的日常监管信息：食品药品监督管理部门对药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位在开发、生产、经营药品、医疗器械的日常监管中，发现的违反药品、医疗器械监督管理法律、法规、规章和政策规定的行为。
第七条 药品安全信用信息档案不包括以下内容：
（一）药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位的商业秘密和技术秘密；
（二）药品、医疗器械监督管理法律、法规、规章和各项政策调整范围之外的行为。
第八条 各级食品药品监督管理部门应根据工作权限采集和记录相关信用信息，并建立药品安全信用信息档案。
上级食品药品监督管理部门应对下级食品药品监督管理部门开展药品安全信用分类管理工作进行指导和监督。
第九条 各级食品药品监督管理部门记录的药品安全信用信息，应以行政处罚决定书、文件通知、专项通知书等形式或者电子文档形式，按照药品安全信用等级评定工作的工作分工，及时告知药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位所在地省级食品药品监督管理部门。
第十条 药品安全信用信息档案实行专人负责制。具体操作人员必须认真细致核对相关内容。
第三章 信用等级
第十一条 药品安全信用等级分为守信、警示、失信、严重失信四级。
第十二条 确定药品安全信用等级的原则为：
（一）以是否有因违反药品、医疗器械监督管理法律、法规和规章等而被处以刑事或者行政处罚作为信用等级划分的主要标准；
（二）以违法行为情节的轻重和主观过错的大小作为信用等级划分的辅助标准。
第十三条 守信等级：正常运营的药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位在一年内无违法违规行为。
第十四条 警示等级：
（一）因违法违规行为受到警告，被责令改正的；
（二）因《药品管理法实施条例》第八十一条规定的行为受到处罚的。
第十五条 失信等级：
（一）因实施同一违法行为被连续警告、公告两次以上的；
（二）被处以罚款、没收违法所得、没收非法财物或者被撤销药品、医疗器械广告批准文号的。
第十六条 严重失信等级：
（一）连续被撤销两个以上药品、医疗器械广告批准文号的；
（二）被撤销批准证明文件、责令停产停业、暂扣生产（经营）许可证、暂扣营业执照的；
（三）药品企事业单位拒绝、阻挠执法人员依法进行监督检查、抽验和索取有关资料或者拒不配合执法人员依法进行案件调查的；
（四）因违反药品、医疗器械监督管理法律、法规构成犯罪的。
第十七条 药品安全信用等级采用动态认定的方法。食品药品监督管理部门应当按照药品安全信用等级划分标准，对已经达到某一信用等级的药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位，作出相应的认定。
第十八条 被认定为警示等级的，在随后一年内无违法违规行为的，调升到守信等级。
第十九条 被认定为失信等级的，在随后一年内无违法违规行为的，调升到警示等级。
第二十条 被认定为严重失信等级的，在随后一年内无违法违规行为的，调升到失信等级。
第四章 激励与惩戒
第二十一条 食品药品监督管理部门对被认定为守信等级的，给予政策支持；对被认定为警示、失信或者严重失信等级的，采取防范、提示、加强日常和专项监管等措施予以惩戒。
第二十二条 被认定为守信等级的药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位，食品药品监督管理部门可以：
（一）除专项检查和举报检查之外，适当减少或者免除日常监督检查的项目；
（二）定期公告其无违法违规行为的记录；
（三）在法律、法规允许的范围内，适当优先办理行政审批、审核手续。
第二十三条 被认定为警示等级的药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位，食品药品监督管理部门可以：
（一）结案后进行回查；
（二）公示违法记录。
第二十四条 被认定为失信等级的药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位，食品药品监督管理部门可以：
（一）结案后进行回查；
（二）增加日常监督检查的频次；
（三）公示违法记录。
第二十五条 被认定为严重失信等级的药品、医疗器械生产、经营企业和研制单位，食品药品监督管理部门可以：
（一）结案后进行回查；
（二）列为重点监督检查对象，进行重点专项监督检查；
（三）增加日常监督检查的频次；
（四）公示违法记录。
第五章 监督和责任
第二十六条 各级食品药品监督管理部门应当充分运用监督管理手段，建立并实施药品安全信用分类管理制度，在药品市场信用体系建设中发挥推动、规范、监督、服务作用。
第二十七条 违反本规定，采集、记录、公示的信息不真实，或者故意将虚假信息记入药品安全信用信息档案，造成损失和不良影响的，按有关规定追究具体责任人和主管领导的责任。
第六章 附 则
第二十八条 本规定由国家食品药品监督管理局负责解释。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。
