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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
电话：84512800-850
E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com


山东省威海市人民政府


威海市人民政府关于印发《威海市声像档案管理办法》的通知

威政发 〔2006〕38号


各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区管委会，市政府各部门、单位：
　　《威海市声像档案管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。


二○○六年三月二十九日


威海市声像档案管理办法


　　第一条　为加强声像档案管理，使声像档案更好地为经济和社会发展服务，根据《中华人民共和国档案法》、《山东省档案条例》等有关法律法规，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市的声像档案管理。
　　第三条 声像档案是以磁性材料或感光材料为载体，以声像为主、辅以文字说明的具有保存价值的社会生活的历史记录，一般包括照片、底片、录音带、录像带、影视片、唱片、磁盘、光盘以及文字说明等声像材料。
　　第四条　声像档案是国家档案的重要组成部分，任何单位和个人都有保护声像档案的义务。
　　第五条　本市声像档案实行统一管理、分级负责的原则。市及县级市、区档案局是声像档案行政管理部门。各级各类档案馆（室）负责声像档案的收集、整理和保管。
　　第六条　各级各类档案馆（室）应完善声像档案管理制度，确保声像档案齐全、完整。
　　第七条　下列情况的声像记录是声像档案收集的重点内容：
　　（一）党和国家领导人，国家部委、省及省级机关领导在本市的重要公务活动；
　　（二）本市市级领导参加的重要公务活动；
　　（三）市委、市人大、市政府、市政协、市纪委召开的重要会议;
　　（四）重大的政治、经济、科学、文化、教育、体育、民族、宗教等活动;
　　（五）重点建设项目和重大科学技术研究项目;
　　（六）各界知名人士、专家学者和模范人物在本市的重大活动;
　　（七）重要涉外活动;
　　（八）改革开放和经济建设主要面貌、成就及荣誉成果;
　　（九）城市建设过程中市容市貌发生的变化（建筑物拆建，街道、道路改建等）；
　　（十）重大事件、重大事故、自然灾害等;
　　（十一）历史文物、名胜古迹、风土人情、旅游胜地、名优产品和土特产品；
　　（十二）其它具有历史查考价值的声像记录。
　　第八条　多个单位联合举办重大活动时，主办单位应于活动举办15日前通知档案行政管理部门参与拍摄、录制。
　　第九条　个人在职务活动中收集、制作的声像档案资料，所有权归单位，个人享有署名权。
　　第十条　声像记录载体归档应符合下列要求：
　　（一）应是原版，原版与正版相符;
　　（二）图像清晰、声音清楚、无磨损痕迹，内容真实;
　　（三）附有时间、地点、内容、人物、背景、制作者等文字说明;
　　（四）无底片的照片应制作翻拍底片或数字化存档，无照片的底片应制作照片；
　　（五）录音、录像应刻录成光盘。
　　第十一条　归档声像材料的整理应符合下列标准：
　　照片档案按年度--问题进行分类（底片按形成时间顺序排列）；同类照片按时间顺序依次嵌进装具。卷内芯页以30页左右为宜，底片每卷芯页5页为宜。
　　录音录像带、影音光盘类档案一般按载体形式分类，原版、复制版、播出版分开；存档以盒、盘为单位，在规定位置贴标签，并按不同载体形式分别填写编号、档号、内容、日期、规格、制式等，同时编制分类目录。
　　第十二条　声像档案应按以下规定向档案馆（室）移交：
　　（一）单位内部机构及工作人员制作整理的声像档案，应随时向所在单位档案室移交;
　　（二） 列入综合档案馆接收范围的声像档案，自形成之日起5年内向综合档案馆移交;
　　（三）反映本办法第七条（一）至（七）项规定内容的声像档案，应由主办单位在活动结束后15日内向综合档案馆移交;
　　（四）新闻记者在职务活动中形成的照片档案应在活动结束3日内向本单位档案室移交，档案室1年内向综合档案馆移交；
　　（五）电台、电视台播放过的录音、录像带、影视片等应及时向综合档案馆移交,在原单位保存期限不得超过5年。
　　除前款第五项所列的声像档案外，向档案馆（室）移交的声像档案，应为原件。
　　第十三条　不具备声像档案安全保管条件的，应将声像档案及时委托综合档案馆代管。
　　非国有企业、民间组织、个人所有的声像档案，可向综合档案馆捐赠、协议寄存或出售。
　　第十四条　移交进档案馆（室）的声像档案，应编制移交目录，履行交接手续。
　　寄存或代管声像档案时应签订协议。
　　第十五条　档案馆（室）接收声像档案应做好检查验收，编制馆（室）藏目录，确保声像档案齐全完整、质量符合要求。
　　第十六条 保管声像档案应设置专用库房和装具，做到防火、防盗、防光、防尘、防虫、防磁、防潮、防高温、防有害气体等。声像档案库房的温度应控制在14℃-24℃，相对湿度应控制在45%-60%；存放底片的温度应为13℃-15℃，相对湿度为35%-45%。库房内昼夜温差不大于±3℃，湿度变化不大于±5%。磁性载体档案与磁场源之间的距离不得小于76mm。
　　第十七条　声像档案保管实行定期检查制度。照片档案每隔2年进行一次抽样检查，5年内进行一次全面检查;录音带、录像带每隔1年倒带一次,每4年转存一次;影音光盘每隔5年试放一次。
　　第十八条　保存声像档案应配备必要的检测、管理设备，如照相机、录像机、电视机、倒带机、计算机、光盘刻录机等。
　　第十九条　声像档案一般只限在阅览室查阅，特殊情况下外借的，应经档案馆（室）负责人同意，并制作复制件外借，借阅期限不得超过3天。归还时，档案人员应进行检测。
　　第二十条　档案馆（室）保管的声像档案，未经档案馆（室）负责人和著作权人许可不得对外公布。
　　第二十一条　违反声像档案管理制度，有下列行为之一的，由档案行政管理部门依照法律、法规、规章的规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
　　（一）将职务活动中形成的声像档案据为个人所有的;
　　（二）不按规定收集和移交声像档案的;
　　（三）库房条件不符合规定造成损失的;
　　（四）档案管理人员玩忽职守造成损失的;
　　（五）擅自修改、复制声像档案的;
　　（六）擅自对外公布声像档案的;
　　（七）利用声像档案谋取私利的;
　　（八）擅自销毁声像档案的。
　　第二十二条 本办法由威海市档案局负责解释。
　　第二十三条　本办法自发布之日起施行。