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最高人民法院民事审判庭


最高人民法院民事审判庭关于董文忠与郑明德宅基地纠纷案的电话答复

1988年11月30日，最高法院民事审判庭

福建省高级人民法院民事审判庭：
你院闽法民他字（1987）第1号关于董文忠诉郑明德宅基地纠纷一案的请示报告收悉。因该案涉及城市土地国有化问题，我们征求了建设部和国家土地管理局的意见，经研究认为：
关于该案的城市土地所有权证的效力是否维持到1982年宪法公布实施时止的问题。鉴于我国各地情况不同，城市土地国有化也不是同步进行的，对这类案件各地处理的依据也不同，所以对1982年宪法公布前，各地根据本地区的具体情况作出相应规定的，并依照规定已经作了处理的就不再溯及，同意其效力不能再延长到宪法公布后你院一般不予变动的意见。但1982年宪法公布实施后，则应按照该宪法规定办理。至于对该案如何处理，仍请你院根据你们本省的实际情况，予以妥善处理为宜。

附：福建省高级人民法院请示报告 闽法民他字〔1987〕第01号
最高人民法院：
我院在批复漳州市中级人民法院关于董文忠与郑明德宅基地纠纷一案的请示报告时，因对城市居民持有的解放后人民政府颁发的城市土地所有权证的效力是否可维持到1982年宪法公布实施止这一政策界线把握不准，故将该案案情及我院审判委员会讨论意见报告如下：
一、案情事实及第一、二审法院处理意见：
1．当事人：
董文忠（第一审原告、第二审上诉人），男，小板车工人，住漳州市北京路90号。
郑明德（第一审被告、第二审被上诉人），男，三轮车工人，住漳州市北京路77号。
2．案情：
董文忠之母董朱琴与董三耳、董少芬、董竞福四人，解放前共有位于漳州市芗城区北京路77号（旧门牌95号）内宅基地一片（面积四分另一毫）。1954年又由漳州市人民政府发给了土地所有权证。该地于1947年由董竞福之兄董福祥（董文忠之堂兄）出租给郑明德之岳祖父张雨田，当时租约议明“租赁期限五年，每月租金柒千元（伪币）；租期届满，如出租人要收回自用，该地上建筑应由租户拆回交还旷地；如欲出租应依照时物价重定租金续租。”同年，张雨田就在该宅基地上盖起一厅一房一厨房，后面空地上建一厕所，前面留一小空地停放三轮车。解放后，每月租金调整为人民币1元。租期届满后，双方虽未重订租约，但仍按原租约，由郑明德继续向董文忠交纳租金至1967年，后因“文革”开始而未交。此外，解放后至1966年，该房地产税系由郑明德以董三耳名字交纳而后抵扣租金，1967年至今再无交纳房地产税款。
3．第一、二审法院审理情况：
1981年董文忠受其他几房（共有人）委托向漳州市（现芗城区）法院起诉：要求讨回宅基地自用，郑明德则要求买下该宅基地。漳州市（现芗城区）法院经审理认为：从张雨田至郑明德前后租用宅基地达34年之久，为维护租户住房稳定性，判决驳回董文忠之诉讼请求，租赁关系继续有效，所欠租金3个月内交清。董文忠不服，上诉龙溪地区（现漳州市）中级法院，1981年9月龙溪地区中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
第二审判决后，董文忠仍不断向法院要求解除租赁关系，收回宅基地自用。漳州中院为此对该案进行复查，认为“根据一系列政策精神，本院在1981年审理该案时认为讼争宅基地解放前就出租，解放后有登记在业权范围内，判决继续保持原租赁关系是正确的”。因把握不大，于1986年12月15日请示我院。
二、我院审判委员会讨论意见：
（一）1981年该案终审判决时，我国法律（宪法）政策、最高法院1963年、1979年二次《贯彻执行民事政策若干意见》及1963年、1973年二次关于城市宅基地问题的批复，均无明文规定城市土地已收归国有，且我省亦未对此问题作明文规定，故原第一、二审法院判决维持租赁关系并无不当。判决发生法律效力后至1982年12月4日新宪法公布实施之日，因新宪法明文规定：“城市的土地属于国家所有。”中院判决与宪法规定有抵触，董文忠与郑明德之间的宅基地租赁关系当然应随之终止。现讼争宅基地所有权已属国家所有，董文忠与郑明德为使用宅基地发生纠纷，可由芗城区法院以宅基地使用权纠纷立案，给予确认使用权，并由使用者向有关部门补办审批手续。
（二）从我省审判实践看，1962年农村六十条公布后，对城市土地的处理，我省各地多参照“六十条”对农村宅基地的处理意见审理案件。如按上述第（一）条意见，则对全省影响面较大。对此，我们意见对在1982年宪法公布实施前已参照农村六十条精神审理的城市宅基地纠纷案件，一般不予变动。
以上意见当否，请批复。
1988年8月9日


浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅关于印发杭州西湖风景名胜区住宅用房收购安置办法的通知

杭政办〔2006〕33号

各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　《杭州西湖风景名胜区住宅用房收购安置办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照实施。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年八月二十五日


杭州西湖风景名胜区住宅用房收购安置办法

　　为保护西湖风景名胜资源，保障房屋所有人和使用人的合法权益，根据《杭州西湖风景名胜区管理条例》的有关规定，制定本办法。
　　一、本办法适用于西湖风景名胜区（以下简称风景区）内下列住宅用房的收购及其所有人、使用人（包括承租人）安置事宜：
　　（一）国有土地上的危险住宅用房；
　　（二）集体所有土地上的私有危险住宅用房；
　　（三）因改善风景区环境和基础设施建设需要拆除的集体所有土地上的私有住宅用房（以下简称需拆除的住宅用房）。
　　二、本办法所称危险住宅用房是指属于危险房屋的住宅用房。
　　本办法所称危险房屋，是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定或者承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
　　三、杭州西湖风景名胜区管理委员会（以下简称风景区管委会）负责实施本办法。
　　市建设、国土资源、规划、房管、公安等行政主管部门，根据各自职责，配合风景区管委会做好风景区内住宅用房的收购及其所有人、使用人的安置工作。
　　四、风景区管委会应当加强风景区内的房屋安全管理，建立风景区危险住宅用房登记和监督检查制度，掌握风景区危险住宅用房的形成、变迁情况。
　　五、住宅用房有下列情形之一的，应当进行房屋安全鉴定：
　　（一）出现危及使用安全迹象的；
　　（二）拆改建筑主体结构，明显加大荷载的；
　　（三）改变使用性质，危及使用安全的；
　　（四）遭受灾害事故后出现异常，仍需继续投入正常使用的；
　　（五）其他依法应当进行鉴定的情形。
　　六、房屋安全鉴定由住宅用房所有人、使用人或其他利害关系人（以下统称当事人）提出申请，委托具有法定职能的房屋安全鉴定机构进行。
　　住宅用房有本办法第五条规定情形之一，当事人不申请房屋安全鉴定的，风景区管委会可以责令住宅用房所有人提出房屋安全鉴定申请。
　　七、房屋安全鉴定机构应当按照有关规定进行房屋安全鉴定，出具鉴定报告。经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构除出具鉴定报告外，还应当向当事人及时送达危险房屋通知书。房屋安全鉴定机构出具的鉴定报告、危险房屋通知书应当同时报送风景区管委会。
　　当事人主动申请房屋安全鉴定的，由当事人先行垫付鉴定费，经鉴定为危险房屋的，鉴定费由风景区管委会承担，在该房屋收购安置结束后一次性支付。
　　风景区管委会责令住宅用房所有人申请房屋安全鉴定，经鉴定为危险房屋的，鉴定费由住宅用房所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由风景区管委会承担。
　　八、住宅用房有本办法第五条规定情形之一，当事人不申请房屋安全鉴定，或者住宅用房所有人在风景区管委会责令其提出鉴定申请后仍不申请房屋安全鉴定的，房屋灭失后，不予收购。
　　九、住宅用房所有人应当自收到危险房屋通知书，或者风景区管委会发出住宅用房拆除公告之日起7个工作日内，向风景区管委会提出住宅用房收购申请，并如实申报户籍、住宅用房及其附属物状况等有关情况。
　　风景区管委会应当自收到住宅用房所有人的申请之日起5个工作日内予以受理，并发出住宅用房收购通知书。
　　住宅用房所有人未按本条第一款规定期限提出住宅用房收购申请的，风景区管委会可以主动发出住宅用房收购通知书。
　　十、风景区管委会在发出住宅用房收购通知书后，应当及时组织调查核实，在查明被收购住宅用房所有人的户籍、被收购住宅用房及其附属物状况，对被收购住宅用房及其附属物进行委托评估后，发出住宅用房收购安置决定书。
　　住宅用房收购安置决定书应当载明下列事项：
　　（一）被收购住宅用房所有人及其家庭常住户籍人数；
　　（二）被收购住宅用房建筑面积及其四至范围；
　　（三）收购价款；
　　（四）安置人口及安置住宅用房的面积、位置和价格；
　　（五）搬迁期限；
　　（六）其他需要载明的事项。
　　十一、国有土地上被收购的危险住宅用房面积，按其房屋所有权证或者其他合法房产凭证上记载的建筑面积为准。
　　集体所有土地上被收购的住宅用房面积，按其宅基地土地使用权证或者建房审批资料上记载的土地使用面积进行相应计算。
　　十二、国有土地上危险住宅用房被收购的，住宅用房所有人可以选择住宅用房安置，也可以选择提取住宅用房收购价款。
　　被收购住宅用房所有人选择住宅用房安置的，由风景区管委会在风景区外提供价值相当的住宅用房安置，具体安置标准按照城市房屋拆迁管理有关规定执行。
　　被收购住宅用房所有人不需要住宅用房安置，自行解决住房的，可以直接提取住宅用房收购价款。被收购房屋所有人用住宅用房收购价款自行购买住宅用房的，视同接受收购安置，等额部分免征契税。
　　被收购住宅用房属于房管部门直管公房、单位直管公房、宗教包租房产、房管部门代管房屋或者“换约续租”房屋的，对被收购住宅用房使用人的安置按照城市房屋拆迁管理有关规定执行。
　　对房管部门直管公房、房管部门代管房屋进行收购的，风景区管委会应当取得市房产管理局的同意。
　　十三、收购国有土地上危险住宅用房的，其收购价格由具有法定资格的房地产评估机构以市政府公布的城市被拆迁房屋货币补偿基准价为基本依据，以该危险住宅用房收购通知书核发之日为评估时点，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。
　　十四、集体所有土地上住宅用房被收购的，被收购住宅用房所有人一律外迁安置，由风景区管委会在风景区外以成套住宅用房安置被收购住宅用房所有人，具体安置标准按照征用集体所有土地房屋拆迁管理有关规定执行。被收购住宅用房出租、出借的，对承租人、借用人不予安置。
　　风景区管委会可以根据安置用房地理位置远近情况，对被收购住宅用房所有人按安置人口另外增加一定数额的安置面积进行安置，增加安置面积的具体办法由风景区管委会另行规定。
　　十五、收购集体所有土地上住宅用房的，其收购价格按被收购住宅用房重置价格结合成新计算，被收购住宅用房面积超过安置用房面积的部分按被收购住宅用房重置价格结合成新价的两倍计算。
　　十六、收购集体所有土地上住宅用房的，其安置用房价格按重置价格计算，安置用房面积超过被收购住宅用房面积的部分，在安置标准范围内的，按安置用房成本价计算；高于安置标准的，按商品房价格计算。
　　安置用房因自然间不可分割而使总安置面积增加在5平方米以内的部分，按安置用房成本价计算。
　　十七、被收购住宅用房所有人接受住房安置的，由风景区管委会与被收购住宅用房所有人结算房屋收购价款和安置用房价款的差价，住宅用房收购价款超出安置用房价款的部分退还被收购住宅用房所有人，不足部分由被收购住宅用房所有人补足。
　　十八、被收购住宅用房所有人主动申请收购并按期搬迁的，风景区管委会可给予其适当的奖励。
　　十九、风景区管委会按本办法规定对住宅用房实施收购后，被收购住宅用房归风景区管委会所有。风景区管委会应当及时组织拆除，并办理房屋权属证书注销登记手续。
　　被收购住宅用房原占用的国有土地，由风景区管委会依法管理。
　　被收购住宅用房原占用的集体所有土地，由风景区管委会和集体所有土地所有人协商使用，或者用于风景区环境改善和基础设施建设。
　　二十、被收购住宅用房属于文物保护单位、文物保护点或者历史建筑的，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
　　二十一、集体所有土地上住宅用房按本办法规定被收购安置，被收购住宅用房所有人及其家庭常住户籍人口仍属集体经济组织成员的，其集体经济组织成员的身份、待遇不变。
　　二十二、住宅用房属于下列情形之一的，应无条件自行拆除，风景区管委会对其不予收购，不作为安置依据：
　　（一）违章建筑；
　　（二）超过规定期限的临时建筑；
　　（三）暂时保留使用的建筑；
　　（四）已建新房但未按规定拆除的旧房。
　　拆除经依法批准且尚未超过批准期限的临时住宅用房，风景区管委会可根据已使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。
　　被收购住宅用房所有人在收到住宅用房收购通知书后，进行违法扩建、改建（含翻建）的，风景区管委会对违法扩建、改建（含翻建）的部分不予支付收购款项，不作为安置依据。
　　二十三、原住宅用房改作非住宅用房或者出租、出借给他人作非住宅用房使用的，仍作住宅用房处理，按本办法规定收购和安置。
　　二十四、风景区住宅用房收购安置所需经费，由市财政相关专项安排予以保障。
　　二十五、市政府或市有关部门以前制定的有关风景区农居建设、拆迁安置的规定，涉及危险住宅用房和需拆除住宅用房的部分与本办法规定不一致的，以本办法为准。
　　二十六、从事住宅用房收购安置工作的人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，按照管理权限由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
　　二十七、本办法自发布之日起施行。