菏泽市经济适用住房管理办法
山东省菏泽市人民政府
菏泽市经济适用住房管理办法
政府令[2005] 第5号
《菏泽市经济适用住房管理办法》已经市政府第十九次常务会议研究通过,现发布实施。
市长:
二○○五年六月十六日
菏泽市经济适用住房管理办法
第一章 总则第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,保护当事人合法权益,根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)和《山东省城市经济适用住房建设管理办法》(鲁政发〔2000〕38号),结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法。
第四条 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下,因地制宜,分别决策”的原则,由市、县区人民政府根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,并负责组织实施。
第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第六条 市、县区人民政府房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内经济适用住房的实施和建设管理工作。
发改、国土、规划、建设、物价、监察、审计、银行等部门应按照各自职责,协助做好经济适用住房的有关管理工作。
第七条 市、县区人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本地经济适用住房发展规划。
房管部门应会同发改、规划、国土部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。
第八条 市、县区发改委应会同房管、规划、国土部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。
第二章 优惠政策
第九条 经济适用住房建设用地,要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。
第十条 经济适用住房在建设和经营中,享受以下优惠政策:(一)免收城市建设基础设施配套补助费、房屋拆迁管理费、定额测定费、城市综合开发管理费、征用土地管理费、公路附加费、土地权属变更费、能源开发基金、新型墙体材料专项基金等费用;(二)减半收取建筑勘察设计费、建筑工程质量监督费、水文地质勘探费、房产交易费、建筑工程施工图设计审查费、房屋估价费、工程预决算审查费、建筑垃圾处理费、各种测绘费等费用;(三)其他行政性收费项目一律减半征收。
第十一条 经济适用住房实行《企业交费登记卡》制度。收费单位向经济适用住房建设单位收费,必须出示《收费许可证》、《收费员证》,在《企业交费登记卡》上如实记载收费情况。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。对不合理收费,建设单位有权拒交,并可向政府有关部门举报。
第十二条 经济适用住房项目小区内的非经营性公用配套建设资金,由房管部门作出经济测算,按照省政府《山东省城市经济适用住房建设管理办法》(鲁政发〔2000〕38号)的规定,从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决50%,另外50%摊入房价;小区外基础设施建设费用,由政府负担。
第十三条 经济适用住房项目小区内的经营性设施,实行谁经营谁投资,不准列入售房价格。配套基础设施要与小区住房同步建设,同步交付使用。
第十四条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮。
经济适用住房建设单位可以在建项目抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第十五条 用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。
第三章 开发建设
第十六条 经济适用住房采取项目小区的方式,由市、县区人民政府集中财力、人力、物力,按照统一规划、统一征地、统一拆迁、统一施工、统一管理的办法进行建设。坚持综合开发,严格限制零星、分散建设。
第十七条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。
第十八条 经济适用住房建设要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县区人民政府可根据当地居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。
第十九条 经济适用住房建设的主要资金来源:(一)公有住房的出售收入和租金收入等房改资金;(二)由财政划转的住房建设专项基金;(三)国家和省发放的经济适用住房建设专项贷款及承担房改信贷业务银行提供的配套资金;(四)商品房开发建设单位按规定上交的资金;(五)购房申请户上交的预付款;(六)经济适用住房建设单位以在建项目抵押向商业银行申请的住房开发贷款;(七)引进的外资及其他可用于经济适用住房建设的资金。
第二十条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第二十一条 经济适用住房的规划、设计、施工、建设监理、材料供应、物业管理,均要实行公开招标投标,并按规定签定招标投标合同。
承担经济适用住房规划、设计、施工的单位,应将其名称、工程内容、工期、质量保证措施向社会公布,接受房管部门和社会公众监督。经济适用住房建设要严格执行国家施工标准。工程项目严禁转包。
第二十二条 市、县区发改、房管部门要严格执行经济适用住房建设程序,认真做好项目的规划设计和施工管理工作,确保建设质量。经济适用住房项目小区建筑规模在10万平方米以上的,其规划设计方案和可行性研究报告必须报省主管部门组织专家评审优化,不足10万平方米的由市组织评审优化。
第二十三条 经济适用住房项目小区的规划设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》,不符合规范要求的不得开工建设。小区的规划设计以多层建筑为主,并合理确定建筑密度。
小区的环境绿化面积不得少于小区占地总面积的35%。
第二十四条 经济适用住房建设,要按照《住宅工程初装饰竣工验收办法》等有关规定,进行住房初装修或菜单式装修。
第二十五条 经济适用住房建设要树立精品意识、创新意识和质量意识,经济、适用、安全、方便、美观、整洁,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。经济适用住房建设,要实行工程质量行政领导人责任制、项目法人制、建设单位工程质量领导人责任制、工程质量终身制。
第二十六条 经济适用住房竣工后,建设单位应向房管部门提出综合验收申请,房管部门会同建设等行政主管部门按开发建设合同规定的内容和建设部《住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收,合格后方可交付使用。
经济适用住房建筑合格率要达到100%,优良率达到40%以上,使用年限不低于50年。
第四章 价格的确定和公示第二十七条 经济适用住房建设以保本微利为原则,销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成:(一)开发成本1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;2.工程勘察、规划设计和前期施工通水、通电、通气及平整场地等费用;3.列入施工预(决)算项目的建筑、设备安装工程费;4.小区内基础设施建设费(含非经营性公用配套设施)的50%;
5.按1至4项费用之和2%以下比例计收的管理费;
6.建设单位为住房建设承担的银行贷款利息;
7.按照国家、省和本办法规定计收的行政事业性收费。
(二)税金
依照国家规定的税目和税率计算。
(三)利润
按照本条(一)1至4项费用之和3%以下的比例计算。
第二十八条 下列费用不得计入经济适用住房价格:
(一)小区内经营性设施的建设费用;
(二)建设单位办公用房、经营用房的建筑、安装费用;(三)与住房建设无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(五)已按规定减免及其他不应当计入住房价格的费用。
第二十九条 经济适用住房的销售价格,由价格主管部门会同房管部门按照本办法进行核算,经市、县区人民政府批准后,向社会公布。
凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格条件或已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的,建设单位应当在销售前核算住房成本,并提出书面定价申请,报房管部门和价格主管部门核定,经市、县区人民政府批准后,向社会公布。
第三十条 经济适用住房销售价格经市、县区人民政府批准后,房管部门可以按照建设部《城市商品房预售管理办法》,核发预售许可证。
第五章 销售及售后管理
第三十一条 符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房:(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军人)或市、县区人民政府确定的供应对象;(二)无房或现住房面积低于市、县区人民政府规定标准的住房困难家庭;(三)家庭收入符合市、县区人民政府划定的收入线标准(每年由房管部门会同相关部门拟制中低收入线标准,报政府批准后公布);(四)市、县区人民政府规定的其他条件。
第三十二条 购房户申请购买经济适用住房时,应提交下列证件:(一)家庭成员工作单位出具的收入证明。无工作单位的由户口所在地街道办事处出具收入证明。个体工商户应出具营业执照、税务登记证、税单等;(二)现居住地的房屋所有权证或房屋承租证件,无房户由所在单位或户口所在地街道办事处出具证明;(三)家庭成员的身份证明(户口本、身份证);(四)委托代理人办理购房手续的,需提交授权委托书和委托人、代理人的身份证件;(五)其他相关证明或证件。
第三十三条 购买经济适用住房按下列程序办理:(一)申请人持应提交的证件、证明到当地房管部门提出申请,并填写《购买经济适用住房申请表》;(二)对符合购房条件的进行公示,公示后出现投诉的由房管部门会同有关部门调查核实。对公示无异议或异议不成立的申请家庭进行统一编号和登记,根据建设进度和可供房数量,优先保证生活困难无房户家庭购买。对同等条件下的申请家庭,采取摇号或抽签的方式确定购房人及楼号、单元号和房屋号,并发给《经济适用房准购证》。对取得购房资格后放弃购买的,视为放弃权益,以后不得再次申请;(三)申请人持《经济适用住房准购证》与开发建设单位签订购房合同,只限购买一套经济适用住房。
第三十四条 经济适用住房销售单位要在销售场所显要位置和新闻媒体上,将销售价格、价格构成因素、政府优惠政策及批准文件向社会公示;在购房户交纳购房款后,向购房户交付《经济适用住房价格构成清单》。
第三十五条 购房户付清购房款后,应依法办理产权登记,并将经济适用住房和划拨土地等内容在房屋所有权证中载明。
第三十六条 购买经济适用住房并取得房屋所有权证和土地使用证5年后,方可上市出售;出售时,应经住房所在地房管部门登记备案,并按规定交纳土地出让金等有关税费;购房户出售经济适用住房后,不得再申请购买经济适用住房。
购买经济适用住房的家庭在未向政府补缴收益前,不得用于出租经营。
第三十七条 经济适用住房建设单位应与购房户签订《经济适用住房买卖合同》,同时向购房户发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,对住宅结构及使用功能作认真说明,并按规定对住宅的面积、各部位的质量、保修期等作出承诺。
第三十八条 保修期内,由经济适用住房建设单位负责维修。因质量问题致使使用功能受到影响,给购房户造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。房屋交付使用后,购房户认为主体结构质量不合格,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房户有权退房;给购房户造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。
第三十九条 经济适用住房实行社会化、专业化的物业管理,严格执行国务院《物业管理条例》,按照小区物业管理合同确定服务项目和收费标准。建设单位在出售经济适用住房时,要按购房款项3%的比例向购房人代收共用部位、共用设施设备维修资金,维修资金归小区房屋所有权人集体所有,专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。
第六章 监督管理
第四十条 对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的,由国土部门按有关规定依法进行处罚。擅自提高经济适用住房销售价格,不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房价格的,由价格主管部门依法进行处罚。擅自向不符合购买经济适用住房条件的家庭出售经济适用住房的,由房管部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差额,并对建设单位的不良行为依法进行处罚。
第四十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的,由房管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由房管部门提请有关部门追究单位主要负责人的责任。
第四十二条 房管部门工作人员在对购买经济适用住房申请人的资格审查和监督管理中,玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究其行政责任,构成犯罪的依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第四十三条 本办法自发布之日起施行。《菏泽地区行政公署关于印发〈菏泽地区经济适用住房(安居工程)建设管理暂行办法〉的通知》(菏行发〔1998〕64号)同时废止。
对一起民间借贷纠案件的证据分析
葛长生
一、基本案情
原告刘某A与第二被告刘某B系姐妹关系。第一被告赵某与第二被告刘某B于2000年12月登记结婚。在婚姻存续期间，二被告于2004年4月18日，为购买一户房产，从原告刘某A处借款3万元，并向其出具了3万元的欠据一式两份。同日为了购买该房又从第二被告的同事借款1千元，并向其出具了1千元的欠据一式两份。本案在审理过程中，第一被告刘某B向本院口头提出申请，要求中止本案的审理。经审查，本院认为，本案中涉及的家庭债务纠纷是否偿还的问题，必须以通辽市中级人民法院的第二审程序的审理结果为依据，而通辽市中级人民法院第二审程序正在审理中，第一被告刘某B的申请符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十六条第一款第（五）项的规定，故本院作出了中止本案民事裁定。2008年10月，中止本案审理的事由消除，本院恢复了审理。
因第一被告赵某于2007年6月已向通辽市科尔沁区人民法院提起诉讼，要求与第二被告刘某B离婚。2008年4月通辽市科尔沁区人民法院做出民事判决，判决书中关于刘某B主张的3.1万元共同债务，通辽市科尔沁区人民法院认为，刘某B未能提供充分有效的证据证明，不予认定。后刘某B不服一审法院判决，上诉至通辽市中级人民法院。二审法院认为，关于上诉人刘某B主张的3万元债务，由于赵某与刘某B双方均认可向其姐姐刘某A出具的借据为一式两份，现上诉人刘某B不能举证证明向法院提供的借据为证人其姐姐刘某A所持有的借据，故对上诉人刘某B主张的该项债务不予支持。另，上诉人刘某B主张的1千元债务，由于证人（刘某B的同事）未出庭作证，故对上诉人刘某B的该项主张亦不予确认。因此，二审法院判决，驳回上诉，维持原判。故通辽市中级人民法院作出终审民事判决书。
二、对本案证据的分析
在本案审理过程中，原告刘某A向本院提供了二份证据，第一份是3万元欠据一张，另一份是1千元欠据一张。第一被告赵某向法庭提供内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民事判决书和通辽市中级人民法院民事判决书。第二被告刘某B未向法院提供任何证据。
对于本案原告刘某A向二被告主张的1千元借款，因原、被告双方不存在民间借贷法律关系，不予认定，合议庭成员未有不同意见。但原告刘某A向二被告主张的3万元借款有不同的意见和理由：
第一种意见认为，原告刘某A持有欠据，向二被告主张的3万元借款，理由正当，法院应当支持原告刘某A的主张，二被告应当给付借款。
第二种意见认为，在前诉案件中，原告刘某A作为证人就二被告夫妻婚姻关系存续期间所负债务进行了证实，并经前诉法院就该项债务的事实未予认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，就同一事实和同一诉讼标的再次提起诉讼的，法院受理后，应当用裁定驳回原告刘某A起诉。
第三种意见认为，虽然原告刘某A持有欠据，但是二被告在前案中已对夫妻婚姻关系存续期间所主张的该笔债务的事实，前诉法院未予认定。现原告刘某A就这一事实，未提供新的证据证明。因此，法院应当驳回原告刘某A的诉讼请求。
笔者同意第三种意见，本案的难点就难在了欠据是一式两份，关键在于如何正确认定持有人所持有的证据的真实性及对已发生法律效力裁判文书所确认事实的理解与适用。
1、法院不应当支持原告刘某A的主张。原告刘某A持有该份证据的真实性存在瑕疵。因为二被告在前诉婚姻案件中，被告刘某B持该份证据，向法院主张过夫妻婚姻存续期间的家庭共同债务，原告刘某A作为前案的证人出庭，庭审中前诉法院以被告刘某B不能举证证明向法院提供的借据为证人其姐姐（原告刘某A）所持有的借据，故对被告刘某B主张的该项债务不予支持。也就是说这份证据不是证人（原告刘某A）所持有的借据，而是二被告在婚姻存续期间夫妻家庭共同所持有这份借据。换言之，前诉法院所确认的事实，使当事人之间实体权利义务关系归于消灭，也就是原、被告双方当事人之间已不存在了民间借贷法律关系。在本案中，原告刘某A又持该份证据向本院主张债权，现原告刘某A还是未拿出新的证据，证明这份证据就是本人自己持有的，且该份证据又不具有排他性和惟一性，不能作为定案的依据，原告刘某A作为证据持有人真实性还是存在重大瑕疵。因此，第一种意见支持原告刘某A的主张，笔者认为是不正确的。
2、法院不应裁定驳回原告刘某A的起诉。其理由是：
第一，原告刘某A向本院提起诉讼是符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于本院受理民事诉讼的范围”。因此原告刘某A向本院提起诉讼是符合起诉条件的，本院应当受理。
第二，在前案中，原告刘某A是以证人身份出庭，实际上证人不是案件诉讼的当事人。我国民事诉讼法规定的当事人分为狭义当事人和广义当事人。狭义当事人仅指原告和被告；广义的当事人还包括诉讼中的第三人。由此可见，民事诉讼当事人是指民事上的权利义务关系发生纠纷，以自己的名义进行诉讼，并受人民法院裁判拘束的利害关系人。而作为证人，在诉讼中没有自身的诉讼请求和抗辩，其参加诉讼的根本目的不在于证明自己的诉讼主张，而是客观地陈述一件事实。因此，证人不是本案的当事人，也不具有本案当事人的诉讼地位。
第三、不能适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第五款的规定。根据民诉法第111条规定，人民法院对符合本法第108条的起诉，必须受理；对本条第5款，“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理……”。因为原告刘某A在前案中是证人，证人不是案件的当事人，法院不应裁定驳回原告刘某A起诉。本案中，原告刘某A在前诉案件的诉讼身份是作为证人出庭的，而不是以有独立请求的第三人参加诉讼，即不是前诉案件的当事人，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第五款的规定。因此，法院不应裁定驳回原告刘某A起诉，第二种意见用裁定驳回原告刘某A起诉笔者认为是不正确的。
3、对已生效的裁判文书证明效力的理解。对已生效裁判所确定的事实，在其他相关案件中的证明效力，在最新的最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款的规定中，作出了明确规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，是无需举证证明的。
首先，在民事诉讼中，对人民法院已发生法律效力的裁判所确认的事实是当事人无需举证证明的，也就是免证的事实，其理论基础和依据来源于民事诉讼中的既判力理论。既判力实际上就是指生效裁判的拘束力。凡经人民法院作出的已经发生法律效力的裁判所确认的事实，可以免除提出该事实的当事人的举证责任，是属于人民法院代表国家所作出的终局裁判，依法应当予以维护和尊重。因此，各地各级法院不能随意地以本院确定的事实否定前案的事实，否则会造成两院的裁判文书冲突的现象。
其次，在民事诉讼中，法院的裁判确定之后，参与诉讼的当事人双方都要受到该裁判的拘束，法院自身也必须接受该裁判的拘束，既不得随意改动或撤销，又不能作出与该裁判完全相反的另一个裁判，这样就有损法律的严肃性。
第三，如果当事人主张的事实，除非有相反证据足以推翻原判决的，那么提出该主张的当事人应当对该事实已经生效裁判确认的事实承担证明责任。本案中，原告刘某A未拿出新的证据证明这份证据就是自己持有的，也就是说没有充分证据推翻通辽市中级人民法院的二审判决书中所确认的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。如果原告刘某A没有证据加以证明或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的原告刘某A承担举证不能败诉后果。因此，本院应当驳回原告刘某A的诉讼请求。
综上所述，笔者同意第三种意见。本案在判决前，原告刘某A以证据不足向本院提出撤诉申请，其撤诉申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（五）项、第一百三十一条第一款的规定，本院做出了准许原告刘某A撤回起诉的裁定。
