您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 10:57:03  浏览:9329   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

北京市房屋土地管理局


北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定
北京市房屋土地管理局



现对商品房面积的计算内容,方法规定如下:
商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
一、套内的使用面积
1.套内的使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和;
2.跃屋住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
3.不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
4.内墙面装修厚度计入使用面积。
二、套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
三、阳台建筑面积,按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算
1.封闭式的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
4.半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
四、公用建筑面积分摊原则
1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
2.为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
3.公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
五、可分摊的公用建筑面积
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼),梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理
用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
六、不应计入的公用建筑空间
1.作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.其他购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
七、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
八、售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位
1.建设项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经房屋土地管理部门同意,并需书面承诺;对于先行计算的商品房销售面积,在建筑项目全部竣工后,与房屋
土地管理部门最终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款。
2.商品房如按整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊,按本规定执行。
九、任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能
十、其它
楼房按套计算建筑面积的,参照本规定;单位按房改政策及价格出售的公有住房,不适用本规定。



1999年1月26日
下载地址: 点击此处下载

安徽省建设项目竣工决算审计规定

安徽省人民政府


安徽省人民政府令
 (第78号)


  《安徽省建设项目竣工决算审计规定》已经1996年12月3日省人民政府第116次常务会议通过,现予发布施行。

                            
省长 回良玉
                         
一九九七年一月二十九日


           安徽省建设项目竣工决算审计规定



  第一条 为加强建设项目的审计监督,规范投资行为,提高投资效益,促进廉政建设,根据《中华人民共和国审计法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 凡使用国家或者本省各级财政性资金、专项资金、计划安排的银行贷款和利用外资等进行的基本建设和技术改造项目的竣工决算,以及国有企业、事业单位使用自有资金进行的基本建设和技术改造项目的竣工决算,均应按本规定接受审计监督。


  第三条 建设项目竣工决算审计,按项目投资主体的财政、财务隶属关系确定审计管辖范围。


  第四条 审计机关应加强对本规定所列建设项目竣工决算的审计监督,并可将建设项目竣工决算审计的价款结算审核委托有工程审计资质的社会中介机构承担。
  对社会中介机构办理的建设项目竣工决算价款结算审核工作,审计机关应当加强指导和监督。


  第五条 建设项目符合竣工验收条件的,建设单位应当在30日内向审计机关或者受委托的社会中介机构提交竣工决算报表等有关材料。


  第六条 建设项目竣工决算审计,以审查项目建设单位投资活动的真实性、合法性、效益性为主,对涉及项目投资活动的设计、施工、供货、银行等单位可进行审计或者审计调查,其主要内容包括:
  (一)竣工决算报表的审计;
  (二)交付使用的财产的审计;
  (三)成本核算的审计;
  (四)工程价款结算的审计;
  (五)其他需要审计的内容。


  第七条 办理建设项目竣工决算审计,审计机关或者社会中介机构应当自收到竣工决算报表之日起30日内出具审计意见书或者审计报告,对建设项目进行全面评价,并提出意见和建议。


  第八条 建设项目竣工决算审计前,建设单位应当暂缓支付占各施工单位申报工程总价5%--10%的工程款,待建设项目竣工决算审计后清算。


  第九条 凡本规定要求进行竣工决算审计的建设项目,其竣工决算未经审计,建设单位不得付清工程价款。有关单位和部门不得批准财务决算和办理竣工验收。
  对财政部门核拨资金的建设项目,可在财政部门批准财务决算后,由审计部门按本规定进行竣工决算审计。


  第十条 建设项目竣工决算审计中发现的违反国家规定的财政收支、财务收支行为的,由审计机关依照《审计法》及有关法律、法规和规章的规定处理。


  第十一条 符合竣工验收条件的建设项目,建设单位违反本规定,拖延或者拒不办理竣工决算或者决算审计的,由审计机关或者有关部门视情节在法定职权范围内处以警告或者项目投资总额2%--5%的罚款,罚款最高限额不超过30000元。


  第十二条 审计机关及其审计人员和社会中介机构办理建设项目竣工决算审计事项,应当客观公正、实事求是、廉洁奉公。对滥用职权、循私舞弊、玩忽职守的,由所在单位或者上级主管机关给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第十三条 本规定自发布之日起施行。

民事诉讼中的调解与地方保护主义

邵东县人民法院 刘海涛

经济的市场化、一体化、现代化势必以法治的现代化为前提。当前,随着司法改革足音的不断切近和《人民法院五年改革纲要》的颁布,人们的目光已越来越多地投注于对司法公正的追求。在这样一种背景下,地方保护主义及其恶果也越来越凸显,成为我们司法改革中亟待解决的一个重要问题。应当认识到,地方保护主义作为一种区际间对资源分配、人才交流、市场交换的不合理干预和控制,是因为各区际间狭隘的局部利益所致,其本质是违法的。而法院审判工作中的地方保护主义,却有其体制上、经费保障制度上的深层原因。因此,从制度上改变目前我国司法权地方化、各级法院人、财、物受制于地方政权的状况,是我们克服审判工作中的地方保护主义,以维护司法公正的根本途径。关于变更人民法官的产生方式、人民法院领导体制和经费保障机制等方面的论述因而也常见于智者论述中。但是,囿于宪法修改的严谨性和政治体制改革的长期性、渐进性,上述措施在一定时期内还难以实现。本文试就民事诉讼调解中的地方保护主义及其克服作一浅探。或可以完善民事诉讼中的调解制度为契机,寻找一个较为便捷的限制地方保护主义及司法腐败蔓延的切入点。


一、现行民事诉讼调解制度的负面评价
现行民事诉讼中的调解制度肇始于民主革命时期,并在其后不断得到巩固和发展。应当说,这一制度契合了改革开放前的社会实际,与当时社会利益的单一化、经济活动的计划化、法律的简约化、权利观念的淡漠化是相适应的。它继承了我国“轻法理重人情”,“以和为贵,以人为本,重义轻利”的儒家传统道德基础。同时它更满足了“平和地解决纠纷”以维护政权稳定和社会稳定的单一诉讼价值标准。但是,随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,一些旧有的社会价值观发生了变化,利益主体越来越多元,权利观念越来越鲜明,国家权力在市民生活中的许多领域逐渐淡出,人们对诉讼目的的追求已越来越多地转向正义的实现而不再满足于仅仅是纠纷的解决,由此,调解制度的某些弊端尤其是其制度框架设计上的某些不合理之处也日渐显现。
1、民事诉讼中的调解弱化了实体法对法官的约束
毫无疑问,司法权的本质决定了我们对法官的判决有着严格的合法性要求。这种严格要求体现在法官对每一权利主张的肯定或否定都应具有实体法规范的支撑。判决对实体法规范的遵循是无条件的,非此不可的。这也是判决产生强制力和得以有效实现的前提和依据。而在民事诉讼中,调解协议的达成以诉讼当事人的自愿为基础,这其中包含了诉讼当事人对其诉讼权利和实体权利的处分。故调解的合法性要求仅体现在“调解协议的内容必须不违反法律”。也就是说,只要调解协议的内容不违反实体法的禁止性规定就是允许的,即使其并未严格遵循实体法的规范。因而,在实体法的适用上, 调解具有相当大的灵活性。调解对实体合法性的要求比判决显然要宽泛得多。概而言之,调解协议的合法需要满足的只是以下两个条件:a.内容不违反法律的禁止性规定;b.调解协议的达成系出于当事人自愿。如果对之进行更深入的分析,我们就可以发现这样一种情况:从表面上看,当事人在调解中作出的让步是对其民事权利自愿作出的处分,因而无懈可击。实际上,这一处分行为往往并非出于当事人自愿,而是在法官的暗示、诱导甚或是别有用心的压制下作出的。由此可见,正是“自愿处分”中不可避免地掺入了权力意志和地方不法干预的因素,使得这种“自愿”显得格外暧昧。这样,就使得诉讼的结果可能被实体法规范之外的其它因素所左右。所以说,调解弱化了实体法对诉讼活动应有的约束。
2、民事诉讼中的调解弱化了程序法对法官的约束
审判权基于其“居中裁判”的特质又使得司法独立成为法制基本原则,乃至于权力机关的监督也被限制在事后监督的范围内,而无法对司法不公起到直接的事前防范作用。至于其他组织对法院、法官的监督更受到了种种限制(尽管这些限制是正当的而且绝对必要)。因而,强调程序正义,以细致、严整的强行性程序规范来约束法官,防止审判权的滥用也就成了最有效、最主要的办法。而当法官采用调解方式解决纠纷时,由于纠纷的解决是以当事人合意为基础的,所以调解在程序上不必像判决那样严格按照诉讼法的规定进行,而更具某些非程序化的特点。例如,法官可以主动地决定诉讼进入调解程序,可以随意选择“背靠背式”调解或“面对面式”调解,这种权力的随意性实质上是以对当事人的部分诉讼权利进行限制为代价的,也使得法官对其司法权的行使悖离了其应当具有的被动性的特点。通常观念甚至认为,调解制度在民事诉讼中的运用,其目的之一就是为了简化诉讼程序,便利群众。显然,这就使得法官可因调解而脱离程序法的规范和约束,造成其行为失范和诉讼活动的无序,并进而导致实体上的不公。
3、民事诉讼中的调解弱化了审判监督机制对司法不公的防范作用
对于一个案件而言,判决可能会导致一方当事人因不服而上诉。一审法院处于地方权力和地方意识的包围中,相对而言,二审法院就显得超脱许多,因而上诉审作为对一审裁判的一种重要的监督方式,对防范司法不公尤其是防范地方保护主义具有极其重要的作用。但是,由于调解是以双方当事人合意为基础的,因而具有不可上诉的特点。这一对当事人上诉权的限制导致了上诉这一重要监督机制对调解不复存在。法官所须承担的诉讼风险也因此大大下降。显然这不利于督促一审法院严肃执法。同时,虽然民诉法允许当事人对已经发生法律效力的调解书申请再审,但对申请再审的理由作了严格限制:即民诉法第一百八十条所规定的“调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律”。并且,要求当事人就此负举证责任。实际上,由于调解过程的非程式化和随意性特点,当事人很难在事后将调解的具体过程予以再现,因而也就无法举证证明法官在调解中违反了自愿原则。所以申请再审成功的可能性相当小。这就使审判监督机制难以启动。在监督机制被极大弱化的情况下,很难想像司法公正能仅依靠执法者的内在约束而得以实现。
综上所述,由于民事诉讼中调解制度的负面因素存在,实际上使得法院和法官对个案的处理有可能游离于程序法和实体法规范之外,这在客观上就为地方保护主义在民事审判工作中的滋生和蔓延提供了得天独厚的便利条件。

二、民事诉讼调解中的地方保护主义及其体现
现化法制观念普遍承认:“不受限制的权力必将导致腐败”。因此,一整套严谨、完备的诉讼程序制度的制订和遵行,以及相对完善的实体法规范,是促进司法公正,防止司法权滥用的基本前提。如前所述,在我国目前体制下,尚不能从根本上消除地方保护主义的产生。而民事诉讼中的调解制度又因其本身的缺陷和执行中的不规范,使得法院和法官的审判权在某些方面得到了不合理的自由发挥空间。显然,这就不可避免地导致了地方保护主义在民事诉讼调解过程中的肆意猖镢。
1.现行调解制度本身的负面因素导致地方保护主义获得极大的滋生空间。
地方保护主义往往从人事任免、财政政策、人情往来等各个方面影响和干扰法官的审判活动,有时还以“注重案件政治效果、社会效果”、“为经济建设保驾护航”等面目出现。而其维护地方不法利益的初衷显然与大一统的立法存在着尖锐对立。这种尖锐对立往往使法官无所适从,陷入尴尬境地。依法审判可能招致地方保护主义者的不满,进而在人事、财政等方面陷入不利;违心地错判虽然使地方不法利益得逞所愿,却又难回避法律本身的评判,和上诉审、再审的检验。不得不承认,在这种两难境地中,无奈的法官们往往正是籍调解制度所展拓的疏漏之处,才得以“突围而出”。从而在合法的案件处理结果之外,寻找到一种既维护本地方的不法利益,又不受监督机制约束,更无需承担诉讼风险的结案方式。而对更多具有强烈护法意识的法官来说,也正是因为调解制度的种种缺陷,使得他们失去了籍以抵抗地方意志的最后一件武器:实体法的规定和判决合法性的严格要求。所以说,正是因为现行调解制度弱化了程序法和实体法对法院和法官的约束和规范,使得某些极大损害外地当事人合法权益的案件处理结果能够以合法形式出现,并获得强制执行力。显然,这就使得地方保护主义的滋生获得了广泛而丰肥的空间。客观上促进了地方保护主义在审判工作中的猖獗之势。
2.实践中一些背离调解原则的作法成为地方保护主义得逞所愿的手段。
为使民事诉讼中的调解制度不断适应新的社会条件。我国立法机关曾一再对调解制度作出修改,直至一九九一年确立了“自愿合法”原则。应当认识到,这种立法上的完善和修正,主要就是为了解决审判实务中普遍存在的重调轻判,压服性的非自愿调解等问题。然而,从我们当前的审判实践中来看,这一原则并未得到严格遵循。而“重调轻判”、“以压促调,以拖促调”现象不但没有真正得到解决,反而成了某些法院和法官用以维护地方利益,实现地方保护主义的重要手段。
由于现行制度下的调解一般由握有该案裁判权的承办人主持,调解方案亦常由法官确定或提出。在这种“调审结合”的模式下,自愿原则往往难以落到实处。尽管现行调解制度的自愿原则要求法官不得对当事人意愿进行强制或变相强制。但是, 法院和法官常常会基于其地方保护主义的驱动, 自觉不自觉地利用自己是案件的审理者,手中握有对案件裁判权这一优势来“以压促调”。
而当事人,尤其是外地当事人一方,往往慑于法官手中的裁判权,因害怕不同意调解将触怒法官,最终承担更加不利于已的判决结果,而违心地作出妥协。在这种巨大的心理压力下,自愿原则往往被背离,而掺杂了地方保护主义因素的调解协议实际上也就意昧着对外地一方当事人权益的损害,既不公平,又违反了民事法律行为“表意真实”的基本前提。也就是说,类似的调解协议同样背离了合法原则。这种既违背合法原则又背离自愿原则的协议却能够以合法形式被赋予法律效力。试想,这是不是不合理制度为地方保护主义造就的一个“魔鬼者的乐园?”
同时,虽然民诉法第九条规定“调解不成的,应当及时判决”,但这一思想并没有得到贯彻。实践中,久拖不决,久调不决的情况并不鲜见,这对当事人尤其是外地当事人一方造成的讼累和心理压力。势必直接影响到调解协议的达成。也成为地方保护主义实现的温床。 正是因为民事诉讼现行调解制度本身及其实践中的种种不完善,自民事审判方式改革提出伊始,调解制度即不断受到质疑。尤其是当调解制度已成为地方保护主义洪流肆虐的“管涌”所在时,如何采取措施消解这一负面影响,就成为当前司法改革所急待解决的一个重要课题。当前,我们以实现审判公正、公开为目的的审判方式改革正获得举世公认的积极评价,但如果继续忽视了对现行调解制度的负面影响而无所举措,危害将是巨大的,甚至会导致我们在其他方面的改革成果付诸东流。但是,应当认识到,调解制度因其在我国深厚的人文道德基础和诉讼价值基础而必将继续存在下去。那么,对其进行严格的规范和修改就显得必要。笔者认为,应当尽快制订相关规则,以求对调解进行严格的程序规范和重新定位。


三、严格规范民事诉讼中的调解制度,真正落实自愿、合法原则
如前所述,我国现行民诉法虽然确立了调解的自愿、合法原则。但缺乏一套具体的可以实际操作的规则以保障自愿、合法原则的实现。基于消解现行调解制度对地方保护主义放纵作用的直接考虑,笔者认为,应当从以下几个方面对现行调解制度进行适当修改:
1.重新审视调解的目的及作用,进一步强调自愿原则。
应当认识到,诉讼当事人通过行使起诉权而启动诉讼程序,其最终目的是为了实现对公平、正义的追求和自身合法民事权利的保护。现代司法活动亦应尊重这一权利主张,而不是象以往那样简单地以纠纷的最结解决为诉讼目标。因此,首先应当改变过去“重调轻判”的观念,而将调解作为一种明确当事人权利义务基础上的辅助性结案方式,要在调解过程中强调对当事人合法权益的保护。使争议双方在处分自己民事权利前对各自的合法权利义务具有清楚、明确的认识,改过去“让谅型”调解为“公平型”调解,不再在调解中片面强调当事人的“互谅互让”和牺牲精神。笔者建议,在调解书的制作中,亦应如判决书一样写明事实和证据分析,并增加“本院认为”的说理部份,通过在“本院认为”部份的法理阐述和法律判断表达清楚审判组织的观点。使当事人即使让步,也要让得明明白白。如此,就使得实体法对调解协议的达成也起到了一定的规制和约束作用。也更能反映调解中的自愿是一种“清醒而理智”的自愿,这样就限制了法院对当事人意愿的任意强制。
2.严格规范调解程序,防止其不规范性和随意性。 具体而言,为使自愿、合法原则在调解过程中得以贯彻,应制订严格的调解程序,如限定调解只能在合议庭评议结束后、宣判前进行(在庭审前的所谓“调解”应当是以双方当事人及其代理人为主导的“和解”活动)。任何在诉讼其他阶段中开始的调解活动均为非法。严格规定调解的期限,如果调解程序开始后,经过法定期限仍调解未成的,应当宣布调解终结,然后作出判决并宣告。调解程序的启动亦应以当事人双方主动的自愿申请为前提,法官不得依职权启动调解程序(鉴于离婚案件纠纷的特殊性,可把调解作为离婚案件的必经程序,法官得依职权启动)。明确规定不得将调解过程中当事人的态度和要求、调解方案作为判决的证据和当事人的心理底线使用。有条件的地方还可实行“调审分离”,即在审判组织外另设助理法官,由助理法官主持当事人进行调解,合议庭成员或独任审判员不得参与调解活动。同时,把审理程序与调解程序明确划分开来,在进入调解程序之始即裁定中止审理。以上这些制度的严格遵循势必将调解程序纳入合法的轨道。以使调解符合诉讼活动的基本要求。也必然使其自愿、合法原则的贯彻得到切实保障,从而有效防范地方保护主义及其它司法腐败现象。
3.协调和修改审判监督机制相关规定,强化对调解的监督机制。
对调解书的不可上诉似乎无可非议,那么再审尤其是在上级法院启动的再审程序对防范地方保护主义就显得特别重要。而现行民诉法对申请再审条件的苟刻限制显然不尽合理。笔者认为,在上述调解程序得到确立后,对任何违反法定调解程序所达成的调解协议都可以启动审判监督机制予以纠正,这就要求修改民诉法相关规定,对当事人申请再审的条件适当放宽,增强其可操作性。
同时,应当明确的是,调解协议虽然因包括了当事人的自愿处分而不便对其进行直接的合法性监督。但法院调解同样是法院行使司法权的方式,应当也必须纳入检察监督的范围内。因而检察机关对法院的民事调解书同样具有抗诉权,只是其抗诉的理由更多地需要从程序上寻找而已。唯如此,才可能为当事人寻求救济提供更多、更强有力的合法渠道。

参考文献:


1.《司法改革研究》 王利明
2.《法院调解制度的评价与完善》 汪健华
3.《法院调解制度改革的构想》 司莉
4.《民事诉讼法学》 柴发邦
5.《民法基本原则解释》 徐国栋